収益物件購入時の収支シュミレーション


2015年01月06日

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マンションやアパートに代表される収益物件の購入資金は銀行融資の対象です。
申込みを受けた銀行での審査ポイントは収益物件の担保評価の他に、その投資物件から得られる収入で融資の返済が可能かどうかが大きなウエイトを占めます。
投資物件からの収入にて融資の返済が可能かどうかを判断する材料として、収支のシュミレーションがよく利用されます。
投資する側としても収支シュミレーションにて融資の返済ができ、かつ返済後も手許に収入が残るかどうか、残るとしてどの程度の水準になるのかは投資可否の重要なバロメーターになるはずです。

ところでよくある収支シュミレーションは入居率が100%で利率は借入時の利率をもとに計算されています。
しかし銀行ではこのような収支シュミレーションをもとに融資の返済可能性などを判断しません。
まず入居率100%は非現実的です。
購入時は入居率が仮に100%であったとしても、中長期的に見れば常に入居率が100%を維持出来ることはまずありません。
途中で退去し空室になる時期があることは極めて自然なことです。
このような実態を考慮せずに入居率100%にて収支を判断することは危険です。
銀行では審査時には多くの場合、入居率80%にて収支を検討しています。
また収益物件購入資金の融資は長期になるケースが圧倒的であり、この間に利率の変動があることは十分に考えられます。
借入時の利率は低利率であったとしても、その後の金利上昇リスクは残ります。
このようなことを踏まえて銀行では利率を4%程度にて収支を検討しています。
まとめると入居率80%、利率4%にて収支が回るのかどうかを銀行は見ているのです。
もちろんこの条件で収支が回らないからといって一律に審査が否決となるわけではありませんが、基本線は上記の水準にて収支の判断を行っています。

銀行にこのような収益物件の購入資金融資を相談される際には入居率100%、利率は借入時のものをもとに作成された収支シュミレーションの他に、入居率80%、利率4%での収支シュミレーションを参考として作成しておくことをお勧めします。






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