市街化調整区域内に家を持つ時の注意点

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市街化調整区域は原則として自宅を建築することが出来ない

市街化調整区域は「市街化を抑制する地域」であり、原則として住宅を建築することが出来ません。
住宅を建築するには開発許可が必要ですが、簡単には開発許可はおりません。

市街化調整区域内でも住宅を建築出来るケース

一方で市街化調整区域内の土地価格は市街化区域内に比べて割安であり、自宅を購入する上で予算的に魅力があるのも事実です。
市街化調整区域内は原則として住宅を建築することは出来ないのですが、例外として自宅建築が許可される土地もあります。
もっとも多いケースが「既存宅地制度」です。
特に都市部近郊に多いのですが、市街化調整区域内にはこの制度が出来る以前から立っていた住宅が存在します。
そして以前から住宅が建っていた宅地などでは一定の条件の下で、開発許可を得なくても建築確認手続きだけで住宅の新築や増改築が出来たのです。
そしてこの「既存宅地」が売買に出されているのです。

「既存宅地制度」は廃止された





ただし、都市計画法の改正 (平成13年5月18日施行) によって「既存宅地制度」は廃止されてしまい、以前から住宅が建っていたような宅地でも、都市計画法第43条の許可を受けなければ新たに建築などができないことになっています。

自治体による独自制度

都市計画法による既存宅地制度は廃止されましたが、代替措置として各自治体により独自の基準を設けるところが多くなっています。
この独自の基準に合致する宅地では都市計画法の許可が受けられ、住宅建物建築の許可もおります。

ただ100%安心は出来ません。
自治体の基準に合致していても開発許可が必ず認可になるわけではありません。
したがってこのような物件を購入する際には「一定の期日までに建築確認が認可にならなければ売買契約を解除する」という趣旨の特約条項を売買契約書に記載してもらうことが重要です。

さらに建築確認がおりて新築をしても、将来の建て替え時には建築確認がおりる保証はありません。
また道路や下水道といった都市機能の整備もなされない可能性もあります。
このあたりのリスクは購入前に十分に検討することが大切です。





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