未登記の建物がある土地を担保にすることは出来ますか？

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未登記の建物がある土地を担保にして銀行融資を受けることが出来るかどうかですが、通常の銀行融資取引においてはこのような未登記の建物が存在する土地を担保にして融資をすることはありません。

不動産を担保にする場合、担保になるのはあくまで登記済みの不動産だけです。
上記の場合ですと土地は担保として取得することが出来ますが、建物は未登記ですから担保に取ることは出来ません。

この場合、土地は担保に取れるのですが「未登記の建物が存在する」ことが問題なのです。
土地上に何も建物が存在しない場合にはその土地のみを担保にして銀行融資を行うことは多々あります。
しかし土地上に未登記の建物が存在する場合には通常の銀行融資取引においては担保として不適格なのです。

なぜかというと未登記の建物の存在が土地の担保価値を減少、毀損することになるからです。
わかりすい例で説明しますと、将来担保に取った土地を売却して融資金を回収することになったとします。
その場合、土地を買う側としては基本的には未登記の建物は邪魔ですから、建物をきちんと壊して土地を譲渡してほしいと言うはずです。
銀行は未登記の建物の取り壊し費用を負担することになります。
これでは予定していたよりも少額しか融資金の回収に充てられないことになります。

また将来この未登記の建物を第三者が自分のものとして登記するリスクもあります。
こうなった場合、借地権が発生することになりますから土地の価値はそれだけ低下することになります。

つまり未登記の建物がある土地を担保にすることは余計な費用や思わぬ損害を被る可能性があるのです。
したがって通常は未登記の建物が存在する状態で銀行は新たな融資を行うことはありません。
未登記の建物をきちんと登記し建物を土地ともに担保として取得することが出来てはじめて銀行融資を行う前提が整うのです。

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