抵当権設定されている土地の一部を売却する場合と銀行融資返済の関係

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質問
土地を担保に銀行融資を受けています。
この度、その土地の一部を売却する事になりました。
その場合、売却代金は全部、銀行融資の返済に回さないといけないのでしょうか?

回答
まず原則論から申し上げますと、担保となっている土地の一部を売却する場合、その売却代金は銀行融資の返済に充てなければなりません。





担保となっている土地の一部を売却する場合、おそらくその一部を分筆することになると思いますが、担保権は分筆後の土地にもその効力が及びます。
したがって、通常、売却と同時に、分筆された土地に設定されている担保権を解除する必要があります。(そうでないと買主は買わないと思います)
銀行に担保権を解除してもらうには、分筆する土地の売却代金を銀行融資の返済に充てないと解除に応じないのが原則だからです。

ただし個別に状況は異なりますから、まずは融資を受けている銀行と相談をしてください。
たとえば100の土地を担保として100の銀行融資を受けているとします。
この場合で、100の土地のうち、10を売却する場合、10を銀行に返済しなければ担保権の解除は難しいと思われます。

一方で100の土地を担保として50の銀行融資を受けているとします。
この場合で、100の土地のうち、10を売却する場合、残りの90の土地で50の銀行融資はカバーされていますから、銀行融資の返済に充てなくても10の土地を売却出来る可能性があります。(この場合、10の売却代金は売主さんのものになります)





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