市街化調整区域の住宅を買うデメリットや注意点

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質問
現在購入検討中の新築住宅が周りに比べて価格が安いのです。
立地条件や構造的にも遜色ありません。
しかし価格は周りに比べて4割ほど安いのです。

不動産屋さんに安い理由を聞きましたが、具体的にはわかりませんでした。
周りに比べて悪いところはなくお徳だという説明だけです。
私なりに調べてみると、検討している住宅だけが市街化調整区域にあります。
それが安い原因なのでしょうか?
市街化調整区域が敬遠される理由は何でしょうか?

私としては気に入っている住宅で、周辺の住宅と比べて見劣りしないので、特に問題がなければ購入を希望しています。

回答

市街化調整区域とは
市街化調整区域とは文字通り、市街化(住宅地としての整備など)の推進を抑制する地域のことで、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることは出来ないのが原則です。

しかし、都市部近郊にも市街化調整区域に指定されているエリアが多くあり、そこには法律が適用される以前から建っている住宅が決して少なくありません。

既存宅地の制度とは
しかし市街化調整区域内の住宅だからといって、前々から住んでいた人にとっては後からできた法律によって「今後は建替えなども一切出来ない」 というのも不合理です。
そこで以前から住宅が建っていた宅地などでは、一定の要件に該当する建物であれば都市計画法による許可がなくても、通常の建築確認手続きだけで新築や増改築が認められていました。
これが既存宅地の制度です。





既存宅地であることの確認を受けた土地では、一定の用途や規模などに合致するかぎりは建築確認を受けられたため、 通常の中古住宅や土地と変わることなく売買されていました。

既存宅地制度の廃止
ところが、都市計画法の改正(平成13年5月) によって 「既存宅地」 の制度が廃止されました。
このため以前から住宅が建っていたような宅地でも、都市計画法の許可がなければ新たに建築などができないことになっています。

しかし、法改正によって市街化調整区域内では一般の住宅を建築することができなくなったのかといえば、決してそうでもないのです。
都市計画法による既存宅地の制度は廃止されましたが、この制度に代わる救済措置を維持する目的で、各自治体により独自の基準を設けるところが多くなっています。
これらの基準に合致する宅地では、都市計画法による許可が受けられ、建築確認も下りることになります。

しかし、注意しなければならないのは、たとえ自治体の基準に合致している宅地であっても都市計画法による許可が間違いなく認められるものではないことです。
したがってこのような土地を購入する際には、「建築確認が認められなければ土地購入を白紙に解除する」、旨の特約を土地売買契約書に明記してもらうことが大切です。

住宅ローン利用時の注意点
また市街化調整区域内の住宅の購入に住宅ローンを利用する場合にも注意が必要です。
銀行によっては市街化調整区域内の住宅購入には住宅ローンの利用を認めていないところもあります。
住宅ローンの利用を認めている銀行でも、金額が相当減額されるケースもあります。

建替え時の注意点
今回は建築確認を受けられてその土地の購入をしたとしても、将来の建替え時には建築確認が下りるかどうかはわかりません。
したがって将来建替えが出来ないリスクもありますし、売却しようとしても売り手が見つからないといった事態も考えられます。
生活環境面の注意点

市街化調整区域内では道路の整備や下水道などのインフラ面の整備が遅れがちです。
また整備の費用が全額個人負担となる場合もあります。
このような日常生活面にも注意が必要です。

市街化調整区域内の土地は市街化区域内の土地よりも安いという大きなメリットはあります。
しかし大方は不便なエリアです。
価格だけで判断することは将来大きなツケが回ってくることもありますので、事前の慎重な検討や調査が必要です。





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