住宅ローンの繰上返済でどちらが得でしょうか?

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◆質問

住宅ローンの繰上返済で悩んでいます。
現在、2,500万円・利率1.58%と200万円・利率2.475%、合計2,700万円の住宅ローンを借入しています。

今回100万円の繰上返済を考えており、私は利率が高い200万円の方を繰上返済するつもりですが、友人からは金額の多い2,500万円の方を繰上返済するのが得だと言われています。

どんなものでしょうか?





◆回答

利率が高い200万円の住宅ローンを繰上返済した方がお得です。
住宅ローンの利息は元本の残高に対してかかってきますが、おそらく友人の方は残高の多い方を返済した方がその後の利息が減るからというお考えではないかと推察します。

ご質問者の場合には、たまたま住宅ローンが2口に分かれていますが、合計では2,700万円の住宅ローンの元本残高があるわけです。
どの口に100万円を繰上返済しようが、返済後の残高は2口合計で2,600万円であることに変わりはありません。
そうであるならば、利率の高い方を優先して返済した方が、2口合計の総利息は減少します。

200万円のローンを早く完済して、その分、大きな残高のローンの返済ピッチを上げれば、さらに利息負担は軽減していきます。
元本残高が早く減少していくからです。





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