夫の住宅ローンはそのままで、マンションの名義を妻に

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質問

分譲マンションを、夫84%妻14%で所有しています。
夫は新しい事業を始めこの不況下で相当苦戦しております。
将来(自己破産・小規模再生等)のことを考えて、20年以上の夫婦間不動産贈与税控除を利用して、念のためマンションの名義をすべて妻名義に ローンはそのまま夫に残して払い続けようと、夫婦で話し合って、銀行にその旨を話すと、主債務者の持ち分が0%になるのは~と渋い返事でした。
絶対ダメではないが、できれば100%移行は避けてほしいとのことでした。

名義を変更した場合、ローンが一括で請求がある場合があるとの情報をWEBでしり、とても不安になっております。

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某司法書士さんのHPから
1、所有権の名義を夫から妻に変更しても、住宅ローンの債務者が夫なので、夫が自己破産をすると、妻が住宅ローンを払い続けようとしてもでき ないのが原則です。

住宅ローンの契約書に「期限の利益喪失条項」というのがありまして、その条項には、「借主が自己破産をしたら、それ以降は住宅ローンの分割払 いは認めないので、残額を一括で払って下さい」と書いてあるのがその根拠です。
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実際にローンを借りている銀行に一括返却要請があるのか否かを尋ねますと、ローン返済の滞りがなければ、ないと思うが、確実にはないとこたえられないとの返事。
主債務者 持ち分 も幾分か残しておけば、一括返済要求は ローン遅滞がないならないと思うが、はっきりとは断言できない。とのこと。(但し、名義変更したこと、配分を銀行に通知する義務や、なにか銀行に対し事務処理をする必要が あるか、と尋ねましたら、特になしとのこ と。 ならば、名義変更はばれないのでは と思ったりしました。)

上記の様に言われましたので、主人の持ち分を若干10%ほど残し、残り90%を私(妻)に名義を移そうと考えておりますが、この場合でもローンの一括返却をもとめられる可能性はどのぐらいあるのでしょうか?
この質問を他銀行(り○○)の方に聞くと、断言は出来ないが、ローンさえ滞らなければ、
問題はないでしょうとのことを言われました。
因みに、住宅ローンは  評価格約1600万 ローン残額2800万残っており、連帯
保証人:妻 住宅は抵当となっております。





本当に大変になってからですと、「財産隠し」ともみられかねないので、なるべく早く行動したく思っています。
また、ローン自体は、実際には主 人が払えなくとも、滞ることがないように、妻の実家と私(妻)が払っていく予定です。

回答

ご質問のなかにもあるように、不動産の名義を奥さんに変更しても、銀行に申告されない限り銀行にはわかりません。
銀行実務において、膨大な数の住宅ローンの取り扱いがありますから住宅ローンを融資後、不動産の名義が変更になっていないかどうかを定期的に確認することは物理的に不可能だからです。

ただし持ち分割合は別にして住宅ローンは借入人が住むための不動産を購入する銀行ローンです。
持ち分を借入人以外に移転することはローンの条件違反になります。
後日、何らかの事情で銀行の知るところとなり、条件違反を指摘されて一括返済を求められてもやむを得ない面があります。
また一括返済を求められないとしても金利優遇などが停止となる可能性は高いと考えられます。

なお条件違反を銀行が知るところとなり、実際に一括返済を求めるかどうかは銀行の個別の判断になります。
住宅ローンの延滞などされない限り、銀行が一括返済を求めることは少ないと考えられますが、条件管理をしっかりとしている銀行ですと延滞の有無に関わらず一括返済を求める可能性があります。

また仮定の話となりますが、住宅ローンが返済不能となった場合、最終的には抵当権を行使して不動産を競売にかけることになりますが、その際、名義がどうなっているかは競売には関係ありません。
つまり名義がどうであろうと、抵当権という権利に基づき銀行(もしくは住宅ローン保証会社)は競売にかけることが出来ます。
さらに奥さんは住宅ローンの連帯保証人とのことですから、連帯保証人の所有資産に対しても差押えや競売による回収手段が銀行には付与されています。





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