住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは変動金利タイプ・短期固定特約タイプ・長期固定特約タイプの３つに分かれています。
それぞれのタイプの特徴やメリット、デメリットはつぎのとおりになります。

変動金利タイプの特徴・メリット・デメリット

□特徴
市場の金利に連動して金利が変動します。
市場の金利とは具体的には銀行の短期プライムレートのことです。
短期プライムレートは現在（２００８年１０月）年１．８７５％ですが、これに１％を上乗せした２．８７５％が標準的な銀行の変動金利タイプの金利です。

短期プライムレートは随時見直されますが、住宅ローンの場合は短期プライムレートが変動しても直ちに連動して変動するのではなく、年２回の見直しとなります。

変動金利タイプから固定特約タイプのものへの変更は随時可能です。

○メリット
短期プライムレートが下がり住宅ローンの適用金利が下がると、その金利が低下した分のメリットを享受することができます。
具体的には支払利息額が低下し総返済額が低下します。

また変動金利タイプから固定特約タイプのものへ随時変更することが可能ですから、金利の動きを見ながら金利タイプを自由に選択できます。

●デメリット
短期プライムレートが上昇し住宅ローンの適用金利が上がると、支払利息額が上昇し、総返済額が増加します。

短期固定特約タイプの特徴・メリット・デメリット

□特徴
特約期間中は固定金利が適用されます。
特約期間中は他の金利タイプに変更することは出来ません。

○メリット
当面の返済額を確定することが出来ます。
特に低金利の状況下では低金利のメリットを受けることが出来ます。

●デメリット
特約期間中に金利の低下があっても、その金利低下を享受することが出来ません。
また借入後に金利が上昇した場合は、初めから長期の固定タイプを選択していたほうが得になる場合があります。

長期固定特約タイプの特徴・メリット・デメリット

□特徴
特約期間中は固定金利が適用されます。
特約期間中は他の金利タイプに変更することは出来ません。

○メリット
長期間の返済額が確定するため、資金の計画が立てやすくなります。
また金利が低いときに長期固定化すると、その後の金利上昇リスクを考える必要がなくなります。

●デメリット
長期固定特約タイプの金利は他のタイプの金利に比べて割高になります。
また借入後金利の低下があっても、適用金利は低下しませんので、総返済額が少なくなるということはありません。

審査する側からワンポイントアドバイス

住宅ローンの審査において返済比率、つまり収入に占める返済の割合を審査していますが、審査上に用いる金利は変動金利タイプや短期固定特約タイプの金利よりも高めの金利で審査をしています。

これは将来の金利上昇リスクをある程度おりこんで審査する考え方から来ています。
審査上用いる金利は銀行よって多少違いはありますが、おおむね４～５％で試算しているところが多いと思います。

したがって実際の適用金利で考えると返済比率が審査基準をクリアしていても、審査上の金利で計算すると返済比率が審査基準をオーバーして、住宅ローンの審査が通らない場合もあります。

不動産会社などが広告に掲載している月々の返済額は、変動金利タイプや短期固定特約タイプなどもっとも低い金利にて計算したものが多いです。
住宅ローンは超長期の返済を伴うものです。
ですから返済計画を立てるときは、こういった広告上の数字ではなく、銀行の審査上の金利である４～５％程度で返済額がどうなるかを検討された方が、より安全な資金計画を立てることが出来ると思います。

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