住宅ローンの返済方式

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住宅ローンには元利金等返済と元利金等返済の2つの返済方式があります。
それぞれの返済方式の特徴やメリット、デメリットはつぎのとおりです。

元利均等返済方式の特徴・メリット・デメリット

□特徴
毎月決まった額(元金+利息)を返済する方式です。
返済額は一定で月々の変動はありません。

住宅ローンの金利タイプが変動金利の場合で金利が変更となった場合でも、すぐに返済額が変動することはありません。
返済額は5年ごとに見直しが行われるからです。

○メリット
とにかく毎月の返済額が同じですから、返済計画が立てやすいことです。

●デメリット
返済当初は毎月の返済額に占める利息の割合が大きいため、住宅ローンの元金が減っていくペースが遅いことです。

元金均等返済方式の特徴・メリット・デメリット

□特徴
毎月決まった元金に、利息を加えて返済する方式です。

○メリット
毎月決まった元金を返済していくため、元利金等返済方式に比べて、住宅ローン残高が確実に減少していきます。
そのためトータルで支払う利息は元利金等返済方式に比べ少なくてすみます。

●デメリット
返済の当初は利息の支払額が多いため、返済負担が重いことです。

2つの返済方式の比較

例として住宅ローン3,000万円を30年間、金利3%、ボーナス返済なしで借入した場合を考えます。

30年間トータルで支払う金額は
元利均等返済方式の場合→45,533,160円
元金均等返済方式の場合→43,500,000円
となり元金均等返済方式のほうが総支払額がおよそ200万円少なくてすみます。

この違いは利息の総支払額の違いによります。
元利金等返済方式の場合の総支払利息額は15,533,160円なのに対し、元金均等返済方式の場合は13,500,000円となります。
元金均等返済方式は返済開始直後から元金が着実に減少していきますから、総支払利息額が少なくなるのです。

一方で返済開始直後の毎月の返済額は
元利金等返済方式の場合→1ヶ月目 126,481円
            2ヶ月目 126,481円
            3ヶ月目 126,481円

元金均等返済方式の場合→1ヶ月目 158,333円
            2ヶ月目 158,124円
            3ヶ月目 157,916円

となり返済開始からしばらくの間は元利金等返済方式に比べて元金均等返済方式のは返済負担が重いことになります。

住宅ローン返済負担を安く仕上げるコツ

住宅ローンの返済を安く仕上げるコツはとにかくこまめに一部繰上返済を行い、住宅ローン残高を減少させて利息額を減らすことです。
これは2つの返済方式に共通して言えることです。

繰上返済手数料がかかる住宅ローンもありますが、繰上返済手数料が無料の住宅ローンもあります。
こういった住宅ローンを選ぶことも賢い住宅ローンの選び方です。

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