住宅ローンの返済方式

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住宅ローンには元利金等返済と元利金等返済の２つの返済方式があります。
それぞれの返済方式の特徴やメリット、デメリットはつぎのとおりです。

元利均等返済方式の特徴・メリット・デメリット

□特徴
毎月決まった額（元金＋利息）を返済する方式です。
返済額は一定で月々の変動はありません。

住宅ローンの金利タイプが変動金利の場合で金利が変更となった場合でも、すぐに返済額が変動することはありません。
返済額は５年ごとに見直しが行われるからです。

○メリット
とにかく毎月の返済額が同じですから、返済計画が立てやすいことです。

●デメリット
返済当初は毎月の返済額に占める利息の割合が大きいため、住宅ローンの元金が減っていくペースが遅いことです。

元金均等返済方式の特徴・メリット・デメリット

□特徴
毎月決まった元金に、利息を加えて返済する方式です。

○メリット
毎月決まった元金を返済していくため、元利金等返済方式に比べて、住宅ローン残高が確実に減少していきます。
そのためトータルで支払う利息は元利金等返済方式に比べ少なくてすみます。

●デメリット
返済の当初は利息の支払額が多いため、返済負担が重いことです。

２つの返済方式の比較

例として住宅ローン３，０００万円を３０年間、金利３％、ボーナス返済なしで借入した場合を考えます。

３０年間トータルで支払う金額は
元利均等返済方式の場合→４５，５３３，１６０円
元金均等返済方式の場合→４３，５００，０００円
となり元金均等返済方式のほうが総支払額がおよそ２００万円少なくてすみます。

この違いは利息の総支払額の違いによります。
元利金等返済方式の場合の総支払利息額は１５，５３３，１６０円なのに対し、元金均等返済方式の場合は１３，５００，０００円となります。
元金均等返済方式は返済開始直後から元金が着実に減少していきますから、総支払利息額が少なくなるのです。

一方で返済開始直後の毎月の返済額は
元利金等返済方式の場合→１ヶ月目　１２６，４８１円
　　　　　　　　　　　　２ヶ月目　１２６，４８１円
　　　　　　　　　　　　３ヶ月目　１２６，４８１円

元金均等返済方式の場合→１ヶ月目　１５８，３３３円
　　　　　　　　　　　　２ヶ月目　１５８，１２４円
　　　　　　　　　　　　３ヶ月目　１５７，９１６円

となり返済開始からしばらくの間は元利金等返済方式に比べて元金均等返済方式のは返済負担が重いことになります。

住宅ローン返済負担を安く仕上げるコツ

住宅ローンの返済を安く仕上げるコツはとにかくこまめに一部繰上返済を行い、住宅ローン残高を減少させて利息額を減らすことです。
これは２つの返済方式に共通して言えることです。

繰上返済手数料がかかる住宅ローンもありますが、繰上返済手数料が無料の住宅ローンもあります。
こういった住宅ローンを選ぶことも賢い住宅ローンの選び方です。

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