住宅ローンの基礎　変動金利型の５年ルールと１２５％ルール

2009年11月28日 22:47

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住宅ローンの変動金利型は文字通り、ローン期間中に金利が変動するタイプの住宅ローンです。
金利が上がればローンの利息が増加し、逆に金利が下がればローンの利息が減少します。
金利が下がる分は歓迎すべきことなのですが、金利が上昇する、とりわけ急激に金利が上昇した場合、住宅ローンの返済額が大幅に上昇してしまうリスクがあります。
これを緩和するために、住宅ローンの変動金利型にはつぎの２つの緩和策が設けられています。

５年ルールとは

１つめは５年ルールと呼ばれるものです。
住宅ローンの変動金利タイプの場合、通常、金利の見直しは年２回行われます。
住宅ローンの毎月の返済額は【住宅ローンの元金返済部分＋利息】の内訳になっていますが、多くの人が利用している元利均等返済は毎月の返済額が一定になっています。
わかりやすく簡略化して説明しますと、例えば【元金５万円＋利息５万円】の合計１０万円を毎月返済していくことになります。

そして金利が上昇した場合、利息部分が増加します。
例えば金利の上昇により毎月の利息支払が１万円増加して、６万円になるとします。
そうすると毎月の返済額は【元金５万円＋利息６万円】の合計１１万円となってしまい毎月の返済額が１万円増加してしまいます。

そこで５年ルールが適用されて、毎月の返済額が１０万円になるように元金の返済額が調整されます。
つまり【元金４万円＋利息６万円】で合計の返済額はあくまでも１０万円になるように調整されるのです。

金利の変更があっても５年間は毎月の返済額が一定となるように調整されることを５年ルールと呼んでいます。
そして５年経過後に、その時点の金利や住宅ローンの残存期間、残高によって返済額を見直すことになります。

１２５％ルールとは

さきほどの５％ルールのところで、５年経過後に返済額を見直すことになると説明しました。
住宅ローンの金利が大幅に上昇した場合には、５年経過後に返済額を見直すと大幅に毎月の返済額が上昇してしまう恐れがあります。
これを緩和するために、見直し後の返済額は従来の返済額の１２５％を超えないように抑制されます。
これが１２５％ルールと呼ばれるものです。

５年ルールも１２５％ルールも利息が繰り延べされる

５年ルールも１２５％ルールも大幅な返済額のアップを抑制する施策なのですが、勘違いしてはいけないのは抑制された返済額部分は以降の返済に繰り延べされるだけです。
決して免除されるわけではありません。
２つのルールはいずれも急激な金利上昇による影響の緩和を目的としていますが、金利の上昇により当然ながら利息が増加します。
５年ルールも１２５％ルールも、これが適用される場合には本来支払わなければならない利息が繰り延べされて返済額全体が調整されているのです。
利息を将来の返済に繰り延べしているわけです。
決して免除されるわけではありませんので注意が必要です。

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タグ: 住宅ローン, 変動金利

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