新規事業の立ち上げにために融資を受けたい


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ある人材関係の会社より「従来の主業務であった人材関連事業が不振であり今後の将来性も見込みうすのため、業務内容を大幅に見直し複数の新規事業を立ち上げて業績の改善を行う計画である。ついてはこれら新規事業の立ち上げ・推進に必要な当面の資金の融資を受けたい」との相談があった。
結論から申し上げて銀行としては非常に融資がしづらい相談内容です。

業務内容を見直しして業績の改善を図っていくという計画自体は間違っているとは思いません。
しかしながら融資の回収リスクを負う銀行としては従来の業務内容から大幅に変更となることに加え、新規事業が本当にうまく行くのかどうか不透明な状況ではとても期待に沿えるような融資に応じることは出来ません。
少なくとも新規事業について一定の実績を見た上で融資を検討するというのが銀行の大半の対応となります。
もし新規事業が計画通りに行かなかったら、この会社は破綻してしまうかもしれないリスクがあります。
そしてこの新規事業の行く末がまったく見えない現時点では銀行は踏み込んだ融資にはどうしても対応出来ないのです。
担保がないと怖くて融資が出来ないというのが銀行の本音です。

したがって現実的な対応としてはまずは手許資金にて新規事業の立ち上げを行い、こまめに銀行にその実績を説明して、少しずつ融資を受けていくというが妥当だと考えます。

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赤字決算の場合、どのようにして銀行融資を相談するか?


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赤字決算の場合、銀行は融資に慎重姿勢になります。
よく晴れた日には傘をさすのに雨の日には傘をささないと批判を銀行は受けますが、融資は返済されることが前提で行われます。
赤字決算の場合にはこの融資の返済可能性に疑義が生じる状況ですから、どうしても銀行は融資に慎重姿勢になってしまうのです。
ただ赤字決算だからこそ融資が必要な状況でもあります。
このような場合、どのようにして銀行に融資相談をすれば良いのでしょうか。
確実とは言えず、また赤字の状態の程度にも異なりますので参考として見てください。

まずどの取引銀行に融資相談するかですが、やはりここはメイン銀行となるでしょう。
明確なメイン銀行が存在しない場合には、日頃からもっとも多くの売上金を入金している銀行に相談してみましょう。
メイン銀行は融資先の資金繰りを支援する一定の役割を持っています。
日頃からの取引度合いが深いほどやはり他の取引銀行に比べて融資に応じる可能性は高いと言えます。
もし明確なメイン銀行がない場合には、売上金の入金をもっとも多く利用している取引銀行に相談してみましょう。
売上金の入金があればその銀行は無下には断れないものです。
日頃からの取引状況を加味して検討してくれるはずです。

相談する取引銀行が決まったら、次は今後の事業の見通しを語れるように準備しましょう。
この先も赤字の状態が続くとなるとメイン銀行と言えども融資に応じることは難しくなります。
経費削減などのリストラ策を含めてどのようにして業績の改善を達成していくのか、その内容を出来るだけ具体的に説明出来るようにしましょう。
その際、注意をしたのが文章や口頭だけの説明に留めないことです。
いろいろな業務改善策を実施した結果、それが数字としてどのように改善するのかも説明出来るように準備をしましょう。
銀行の一定の理解を得ることが出来れば、大きな金額は望めませんが資金繰りを維持するために必要最低限の融資は応じる可能性が出てきます。

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来年度の資金は今年度の確定決算が出てから


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先日ある精密機器メーカー(A社)から来年度の運転資金融資について融資が可能かどうか問い合わせを受けました。
資金繰りを心配しておられるため、現時点での相談になったものと考えられ、気持ちは十分にわかります。
ただ残念ですが来年度の融資が対応できるかどうかは今年度の決算が確定しないと確たることを申し上げることは出来ません。
銀行融資の審査の基本は決算分析です。
この決算分析に基づいて融資先の信用力を判断し融資の返済可能性を検討します。
決算内容が芳しくない場合には信用力に懸念が生じ、ひいては融資の返済可能性を危惧しなければならない事態になります。
したがって今年度の決算分析を行い、信用力や融資の返済可能性を見極めることが出来ない時点において将来の融資の可能性を判断することは出来ないのです。

今年度の決算が出ていない状態で銀行が答えるとしたら、それは前年度の決算と同じ状態だと仮定して、融資の検討が可能かどうか推測することぐらいです。
確たる回答をすることは出来ません。
今の時点で銀行に相談するとしたら、試算表を提出し今年度の決算見込みを説明することです。
そして来年度の資金繰り見込みについても説明を行い、融資が必要となるのかどうか、その見通しについて説明をしておきましょう。
銀行からは確たる返事は期待出来ませんが、融資可能性の見込みについては何らかとサジェスチョンを得ることが出来るかもしれません。

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いつでも融資が受けられるように融資枠を設定したい


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突発的な資金のショートに備えるため、銀行から融資枠の設定をあらかじめ受けておくと安心出来ます。
融資を受ける側からすると非常に便利で保険の意味がある融資制度となります。
一方で銀行側からすると融資枠を設定すると、原則としていつでも融資をしなければならないという制約を受けます。
業況の悪化に銀行が気づかずに融資をしてしまったら、その融資は回収することが出来なくなるかもしれません。
したがって融資枠の設定は銀行にとって非常にリスクの高い融資だと言えます。

そのため銀行としては極力融資枠を設定するような融資形態を避けたいのが本音です。
そのため融資枠を設定する融資先としては、極めて信用力の高い先に限定することが大半です。
そのため融資枠の設定を受けることはなかなか難しいことです。
もっとも担保があれば検討のハードルはずっと低くなります。
無担保で融資枠の設定を受けるには業績が良好であることに加えて、担保ではないにしろ日頃から売上金の入金口座などに指定して預金の平均残高は上げておくことなどの対応が求められます。

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飲食業で運転資金を借りたい


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飲食業は基本的に現金商売であるため運転資金需要は発生しない業種であると銀行は認識をしています。
したがって飲食業から運転資金の融資相談があったため、銀行員はまずは赤字のために融資が必要だと考えます。
実際に赤字のために融資が必要ということであれば、かなり融資審査のハードルは高くなりますから、今後の業績の改善見込みの説明が欠かせません。
そして業績の改善見込みは具体的な根拠に基づいて説明することが肝要です。

一方で赤字ではなく、広告のためとか商売繁盛のため従業員を増やすなど前向きな需要であれば飲食業に対する運転資金融資と言えども銀行は検討をしてくれます。
広告の拡大や従業員の増加によりどれくらい業績が拡大していく見込みなのか、そのあたりの説明があるとなお良いでしょう。

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収益物件の購入資金を借りたい


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本業の他に事業の安定化策の1つとして賃貸マンションなどの収益物件を購入したいという場合、その購入資金が銀行融資の対象になるかどうかですが、これはなります。
設備資金として銀行融資の対象です。
実際にこのような相談は少なくありません。
不動産業以外の会社が、安定的な収入源の1つとして賃貸マンションやアパートなどを持って、賃貸収入を得たいというニーズは根強くあるようです。
銀行もこのような取得資金を設備資金として対応しています。

収益物件購入の銀行融資の基本的な審査目線は次の4つです。
1.融資額が担保評価額の範囲内かどうか
2.融資期間が当該不動産建物の残存法定耐用年数に収まるかどうか
3.賃貸収入による取得資金融資の返済が可能かどうか
4.賃貸収入による返済が困難な場合でも、全体として返済可能かどうか

まず1ですが、このような銀行融資は取得物件の担保評価額の範囲内とすることが審査の原則です。
したがって購入価格が担保評価額を上回る場合には、少なくともその超過分は手許資金にて充当することが求められます。
そして2ですが、取得する建物の法定耐用年数の残存年数に融資期間が収まるかどうかを銀行は見ています。
例えば法定耐用年数が40年の建物で、建築されてからすでに30年を経過している場合、融資期間は残りの10年以内にするということです。
したがって建築年数が古い建物を取得する場合には、銀行融資の期間がそれだけ短くなり返済ピッチが高くなることを含んでおく必要があります。

最後に3と4ですが、収益物件を購入する以上は、そこから得られる賃貸収入のみで取得資金融資の返済が可能であることが原則です。
賃貸収入のみで返済が難しい場合には、その他の事業収入から返済に回す必要が出てきます。
これでは事業の安定性のために収益物件の購入する検討をしたのに、逆に足を引っ張ることになり本末転倒です。
賃貸収入以外のでも返済可能かどうかはあくまでも銀行側の保守的な押さえどころとしての判断ですから、購入する以上はそこから得られる収入にて融資の返済が可能であることが必要です。

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不動産業で運転資金を借りたい


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まず不動産業に対する運転資金融資について銀行は消極的です。
それはなぜかというと不動産業においては純粋な運転資金は不要だからです。
物件を仕入れてそれを販売する、物件の売買の仲介を行う、不動産物件を管理するなどが不動産業の主要業務ですから、いずれの場合も純粋な運転資金需要は発生しません。
不動産業側からすれば、物件を仕入・販売するにも登記料や不動産取得税、仲介料、販売経費などいろいろな費用が発生するわけだから、運転資金需要は存在するということかもしれません。
しかし銀行からすればそれはそのプロジェクト融資において調達すべき事柄だということです。

銀行が運転資金融資に消極的な理由の本質は、運転資金融資の資金はプロジェクト資金に流用されるという点です。
プロジェクト融資であれば、銀行はプロジェクトで取得する不動産を担保取得することで保全が図られます。
ところが運転資金として融資したものがプロジェクトに流用されてしまえば、実質的には無担保にてプロジェクト融資を行ったことになります。
そしてそのプロジェクトが計画通りに販売されず、長期化してしまえば運転資金が返済されることが難しくなってきます。
またプロジェクトが長期化すれば、販売するためにその価格を引き下げる必要性が出てくることが多分にあり、価格の引き下げ度合いによってはプロジェクト単体が赤字となり、不動産会社の業績に大きなマイナスとなってしまう懸念もあります。
これらのために銀行は不動産業に対する運転資金融資には消極的なのです。

では不動産業はプロジェクト以外に銀行融資が受けられないのかと言えば、必ずしもそうではありません。
例えば納税資金とか賞与資金は銀行としてはプロジェクトの融資ではないという割り切りから融資を検討しやすくなります。
不動産業の中には手許資金にて納税資金とか賞与資金が対応できるとしても、あえて銀行融資を受けることで、手許資金をプロジェクトに関わる経費等に温存しているところもあります。

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代金回収までのつなぎ資金を借りたい


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大きな受注を獲得した際、通常は資金の立替が発生します。
受注に伴い受注先から一部でも前払金をもらえれば良いのですが、このようなケースは少ないはずです。
そうした場合、受注に伴う経費や材料費などはさしあたり自社にて立替負担をしなければなりません。
立替負担額が少額であれば良いのですが、受注規模が大きいほど資金の立替負担も多くなりますから、資金繰り事情によっては銀行融資にてしのぐ必要が出てきます。
こういった資金を銀行から融資を受ける場合には、その受注の契約書、あるいは契約書が手許にない場合には契約内容がわかるものを用意して銀行に相談しましょう。

銀行は契約内容で一番知りたいことは受注した代金がいつ回収されるかということです。
また代金の回収が分割なのか、あるいは一括なのかも知りたいところです。
この種の銀行融資の返済原資は受注代金となりますから、それがいつ入金となるのかは銀行融資の返済時期とも密接にかかわります。

あと決算期から少なくとも半年程度が経過していれば、足許の業況確認を銀行は求めますから試算表も用意しておきましょう。
なおこの受注代金の回収が銀行振込であれば、その振込先は融資を受ける銀行の預金口座を指定する必要があります。
融資は受けたものの、代金は他の銀行口座に入金されることはあってはなりません。
融資をする銀行としては返済原資は間違いなく自行の預金に入金されなければなりません。
返済原資である入金が他の銀行口座ということであれば、最悪その代金が返済に回らずに他の使途に流用される懸念がありますから、これは絶対条件なのです。

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新たな店舗を出店するための銀行融資


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飲食業や小売業などで店舗を新たに出店するには、初期投資が必要となります。
入居先への保証金、店舗内の内装工事、備品の設置などが必要となります。
このような新店舗出店のための必要資金を銀行は設備資金として検討を行います。
店舗出店のための資金ですから、出店後の事業見通し資料の作成は必須となりますが、もう1つ必須の資料があります。
それはもし既に他の店舗の運営をしている場合には、他の店舗毎の収支状況がわかる資料です。
銀行が懸念するのは既存の店舗が赤字であれば、新店舗が仮に収支が取れたとしても既存店舗の赤字を補填するにすぎず、返済原資が確保出来ないという点です。
実際、既存店舗の赤字をカバーするために無理な新店舗出店の事例は数多くあります。
ところがカバーするために出店した新店舗の収支も計画通りに行かずに、傷口をさらに広げる結果にしかならないこともしばしば見受けられます。
既存店舗で収支が芳しくない店舗があれば、今後その店舗をどのように立て直していくのか、あるいは思い切って廃店にしてしまうのか、とにかく対策案の提示が必要となります。

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不動産取得融資の期間は建物の法定耐用年数の範囲内


ホーム事例別銀行融資の相談方法>不動産取得融資の期間は建物の法定耐用年数の範囲内

不動産を取得するには一般的に多額の資金が必要となります。
それを銀行融資にて調達する場合において、借り手側とすればなるべく融資の期間を長くして毎月の返済額を少なくしたいというニーズがあります。
このような不動産取得融資においてその融資期間は建物の耐用年数の残存期間の範囲内に収めるのが原則です。
不動産の取得融資は長期の融資になることが多く、この間に融資先の信用リスクが変動する可能性が十分にあります。
そのために不動産融資は担保価値に依存する傾向があります。
法定耐用年数が超過してしまえば、その価値はゼロとは言わないまでも相当に低くなってしまいます。
したがって銀行としては法定耐用年数の範囲内に融資を回収することで、担保価値の低下による回収リスクの低下を防ぐのです。
例えば建物の法定耐用年数が47年だとします。
そして購入時にすでに30年の築年数が経過していれば、法定耐用年数の残存期間は17年となります。
この場合は融資期間は最長で17年しか取れません。
この期間で不動産投資の収支が回るのかどうかが判断されることになります。

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