転勤先での住宅購入

ホーム住宅ローンの審査基準>転勤先での住宅購入

質問
単身の地方公務員です。
現在、組織内で口約束で来年度から転勤がほぼ決まっております。
しかし、公務員であるため、転勤は絶対ではありません。

退職までの10数年間はそこから通勤可能な場所への異動しかないため、転勤先でこれから完成のマンションを購入しようと考え、契約までしてしまったのですが、どの銀行も転勤の確約がないと住宅ローンを貸すのが厳しいという返答です。
もし、借りることができたとしても、4月に住民票を提出することが条件です。

この場合、何かの事情で転勤ができなかった場合は、銀行からどのような罰則を受けることになるのでしょうか?
なお、辞令は3月末に確定で、その前までは口約束です。
文書は一切でません。

なお、転勤ができなかった場合でも、再来年度には確実に異動となるので、一年間のみ他人に賃貸することは考えておりません。

回答
住宅ローンというのは文字通り住居として住むための不動産を購入するローンです。
そこに日常的に住まないということであれば、住宅ローンの対象外になってしまいます。
転勤は条件ではありません。
あくまでもそこに住むかどうかが住宅ローンの基準です。

ご質問の内容から類推しますと、転勤後に住むためのマンションですよね。
転勤がなければそのマンションには住まないということだと思います。
となると、やはり転勤が確実にならないと銀行としては住宅ローンの取り扱いが出来ません。
またそうでないと住宅ローンは実行されません。

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返済比率をオーバーしていても生活余力度が高ければ住宅ローンOKも

ホーム住宅ローンの審査基準>返済比率をオーバーしていても生活余力度が高ければ住宅ローンOKも

住宅ローンの審査基準の1つに返済比率があることはご存じの方も多いと思います。
念のため返済比率のおさらいをしておきますと、返済比率とは住宅ローンを含めたすべてのローン等の年間返済額が一年間の収入に占める割合のことです。
当然、返済比率は低ければ低いほど高い評価ということになります。
逆に返済比率が高いと収入に占める返済の割合が高いということですから、返済に窮することが懸念されます。
銀行によって返済比率の基準は異なりますが、概ね30%から40%の水準です。

この返済比率が基準をオーバーすると原則として住宅ローンの審査は不可となってしまうのですが、そうであっても返済以外の資金にて十分に生活していけると見なせる場合には、例外として返済比率オーバーはクリアしているものとして審査が進められます。
返済以外の資金がどの程度あるかは例えば「生活余力度」などと呼ばれています。
食費や光熱費、教育費、医療費など個別の家庭毎に生活に必要な資金を計算して、残った資金にて十分に返済が可能と見なせる場合、つまり生活余力度が高い場合には返済比率が審査基準をオーバーしていても住宅ローンの審査は前へ進みます。

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ローンの期間を長くすることで住宅ローンの審査に通ることもある

ホーム住宅ローンの審査基準>ローンの期間を長くすることで住宅ローンの審査に通ることもある

住宅ローンの審査基準の1つに返済比率というものがあります。
返済比率とは年収に対して年間の返済額の限度額を定めたものです。
年間の返済額には住宅ローンの他に他のローン等があれば、その返済額も含めた上での基準となります。
住宅ローンを出来るだけ早く返済しようと考えるあまり、ローンの期間を短めに申し込むと返済比率の基準に抵触してしまうことがあります。
ローンの期間が短ければそれだけ年間の返済額は大きくなるからです。
逆にローンの期間を長めに申し込めば、それだけ年間の返済額は少なくなりますから、返済比率の基準がクリアすることもあります。
管理人個人的には住宅ローンは可能な限り長期で組むことをおすすめします。
住宅ローンは長丁場のローンですから、その間に何があるかもしれません。
ローンを出来るだけ早く完済したいと思うのであれば、途中で一部繰上返済を行えば良いのです。
返済比率の基準をクリアすることと、将来の不確実性に備える観点から住宅ローンは可能な限り長めの期間で申し込むことが賢明だと思います。

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住宅ローンと離職について

ホーム住宅ローンの審査基準>住宅ローンと離職について

質問
7月中旬に住宅ローンの本審査が通り、9月下旬に金銭消費貸借契約の締結予定、10月下旬には入居(中古マンション)の予定です。
契約時には、健康保険証の提示を求められております。
ここまでは問題ないのですが、8月に入ってから、諸事情により9月末で退職する可能性がでてきてしまいました。
但し、8月下旬までは退職の要否は確定いたしません。
前述の通り、契約時点では今の会社に在籍しており、健康保険証の提示も可能なのですが、もし退職することが決まった場合、①事前に銀行にその旨伝える必要はありますでしょうか。②その場合、契約の白紙やペナルティなどあるのでしょうか。③何もせずそのまま契約するべきでしょうか。
ちなみに、次の就職先は決まっておりませんが、毎月のローン支払には全く影響はありませんので、支払内容等の変更は希望しません。

回答
住宅ローンの審査の核となるのが返済能力です(担保は二の次です)。
そして個人の場合には返済能力は収入の安定性が前提です。
この点において離職という事実は第三者の銀行から見れば収入の安定性が決定的に損なわれるとみなします。
本審査はあくまでも現在の勤務先からの収入が前提として判断されています。
正直なところ、離職の件を銀行に報告された場合には本審査の条件が全く異なることとなりますので、審査の結果は白紙となります。
この事実だけをお答えします。
あとはご判断ください。

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住宅ローンを借りる際は、住宅ローン以外のローンが一切あってはだめですか?

ホーム住宅ローンの審査基準>住宅ローンを借りる際は、住宅ローン以外のローンが一切あってはだめですか?

住宅ローン以外のローンが一切あってはだめということではないのです。
問題は住宅ローン以外のローンを含めて、今後きちんと返済をすることが出来るかどうかが大切なのです。

ローンの返済能力を考える際には、まず新規に借入する住宅ローンの年間返済額(=①)を算出します。
さらに現在すでに借入しているローンの年間返済額(=②)を算出します。
そしてこの①と②を合計したものを年収(税込みです)で割ります。
これが返済負担率などと呼ばれているものです。
この返済負担率のパーセントが基準以内かどうかが住宅ローンの審査の明暗を分けるといっても過言ではありません。
よく「カードローンを解約してください」とか「クレジットカードを解約してください」という条件が付くのはこの返済負担率を基準以内に収めるためなのです。

したがって住宅ローン以外のローンがすでにあっても、返済負担率が基準以内に収まるのであれば、基本的に問題にはなりません。

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自動車ローンがあると住宅ローンは通らないのか?

ホーム住宅ローンの審査基準>自動車ローンがあると住宅ローンは通らないのか?

自動車ローンがある人がみなさん住宅ローンが通らないということはありません。
住宅ローンの審査の基本は返済能力が安定して認められるかどうかです。

自動車ローンを含めた現在のローン支払額に今回の住宅ローンの支払額を加えたものが、収入に対して十分返済可能だと判断されれば、住宅ローンは原則として通ります。
逆に返済可能性が不十分と判断されれば、住宅ローンは通りません。
ケースによっては自動車ローンを完済すれば住宅ローンが通ることもあります。
自動車ローンをあらかじめ完済することにより、その分の今後の返済がなくなりますからその後の返済が可能だと判断されるからです。

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住宅ローンの保証料を多く支払えば審査がOkと言われたのですが・・・

ホーム住宅ローンの審査基準>住宅ローンの保証料を多く支払えば審査がOkと言われたのですが・・・

◆質問
住宅ローンの事前審査を受けています。
本日、銀行の担当者から連絡があり、保証会社宛の保証料を通常の2倍にする条件であれば事前審査が通るとのことでした。
こういう条件はありうることなのでしょうか?

◆回答
住宅ローンの条件については銀行等金融機関によって取り扱いが異なってきます。
住宅ローンの審査にはいろいろな基準がありますが、例えば基準の一部が未充足の場合、住宅ローンを断る銀行と、条件付きで応じる銀行とに分かれます。

そして条件付きで応じる場合にも、その条件は様々です。
保証料を通常よりも多くする条件もありうる話です。
保証料を通常よりも高くする考え方としては、基準の一部が未充足→通常よりもリスクが高い→保証会社のリスクが高くなる→リスクが高くなった分だけ保証料を多くいただく、ということです。

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昨年育児休暇で収入がありませんが、住宅ローンは受けられますか?

ホーム住宅ローンの審査基準>昨年育児休暇で収入がありませんが、住宅ローンは受けられますか?

◆質問

主人と共有名義にて戸建住宅を購入することになりました。
私(妻)は昨年育児休暇を取っていたために、ほとんど収入がありません。
3ヶ月前に復職はしています。
このような条件で住宅ローンは通りますか?

◆回答

育児休暇で昨年の収入がない場合には、復職後の収入を年間に割戻して計算します。
例えば復職後3ヶ月間の収入を年間に引きなおして計算するわけです。
住宅ローンの収入基準は昨年の収入にて計算するのが原則ですが、育児休暇~復職の場合には、上記のように割戻しにて計算しますのでご安心ください。

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住宅ローンの年収は総支給額ですか?

ホーム住宅ローンの審査基準>住宅ローンの年収は総支給額ですか?

質問
サラリーマンです。
住宅ローンでの年収ですが、総支給額の意味ですか?
それとも税金等を引かれた手取り額でしょうか?

回答
住宅ローンの審査でサラリーマンの場合、年収は総支給額を基準に用いています。
税金等が控除された後ではありません。

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住宅ローンの審査での年収基準について

ホーム住宅ローンの審査基準>住宅ローンの審査での年収基準について

質問
新築マンションの物件が見つかり住宅ローンを利用して購入したいと考えています。
ところで主人の年収ですが、去年は400万以上でしたが、その前の年は350万円ほどでした。
銀行の住宅ローンの審査では去年のものを使ってくれるとうれしいのですが、やはりここ数年の平均で考えるのでしょうか?

回答
サラリーマンの場合であれば、住宅ローンで使用する年収は原則的に昨年のものを使用します。
サラリーマンは一般的に年収が安定しており、年毎に年収が大幅に上下することも少ないですから、昨年のものを使用して住宅ローンの審査は行われます。

一方で自営業者や中小企業経営者の場合には、事業状況によって経営者の収入は年毎に大きく変動する可能性があります。
また事業状況自体に収入が大きく依存しています。
このため自営業者や中小企業経営者の場合には、直近3年間の収入の平均で住宅ローンの審査が行われる場合が多いです。

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