銀行の抵当権がついた土地は売却できる？一部抹消の条件と銀行との交渉方法

銀行の抵当権が設定されている土地を売却したい場合、融資が残っていても売却することはできるのでしょうか。

特に、事業の資金繰りが厳しくなり、所有する土地の一部を売却して資金を確保したいと考える経営者もいるでしょう。

しかし、土地に銀行の抵当権が設定されている場合、売却にあたって銀行との調整が必要になります。

銀行から「売買契約書を提出してください」「売却代金の一部を借入金の返済に充ててください」と言われ、交渉が進まないこともあります。

結論から申し上げると、銀行の抵当権がついた土地でも売却することは可能ですが、買主に抵当権の負担がない状態で引き渡すためには、銀行から必要な抹消の承諾を得ることが重要です。

また、土地を分筆して一部だけ売却する場合には、売却する土地について抵当権を解除してもらう交渉が必要になります。

私は長年、銀行で法人融資の営業や融資審査に携わってきました。

今回は、実際に寄せられた相談事例をもとに、銀行が抵当権の一部抹消に応じる条件、売却代金からの返済交渉、売買契約書を求める理由、銀行と交渉する際のポイントを説明します。

抵当権がついた土地は融資返済中でも売却できるのか

まず、抵当権が設定されている土地の売却について、基本的な考え方を整理します。

抵当権は、銀行が融資の回収を確保するために不動産に設定する担保権です。

抵当権が設定されているからといって、所有者が土地を売却できなくなるわけではありません。

しかし、抵当権が残ったままでは、借入金が返済されない場合に、その土地が担保権実行の対象となる可能性があります。

そのため、通常の不動産売買では、買主は抵当権の抹消を求めます。

【相談事例】銀行の抵当権がある土地を分筆して売却したい

まず、今回の相談内容を紹介します。

相談者は自営業を営んでおり、銀行からの融資残高が約3,000万円あります。

所有する土地には、その銀行の抵当権が設定されています。

相談者の状況

相談内容を整理すると、次のとおりです。

※相談内容をもとに整理したものであり、土地の現在の担保評価額や税金滞納の正確な内訳が確認できているわけではありません。

相談者は、資金繰りの改善と借入金・滞納税金の支払いのため、所有する土地の一部を分筆して売却することにしました。

銀行から売却代金の一部返済を求められた

相談者が銀行に土地の一部売却を相談したところ、銀行の融資担当者から、残る土地にも十分な担保価値があるとの説明を受けました。

一方、売却代金から100万円から200万円程度を銀行借入金の返済に充ててほしいという話もありました。

しかし、相談者は土地の売却代金を、他の借入金や滞納税金の支払いに充てる予定です。

そのため、銀行に100万円から200万円を返済すると、予定している支払いに必要な資金が不足してしまいます。

銀行と買主の条件が食い違っている

さらに、土地の分筆が完了した後、銀行に抵当権の抹消を依頼したところ、売却価格が記載された売買契約書を提出するよう求められました。

一方、買主は、抵当権が抹消されていなければ売買契約を締結しないという意向です。

つまり、次のような状況になっています。

このような場合、どのように銀行と交渉すればよいのでしょうか。

土地を分筆して売却する場合の抵当権抹消の仕組み

今回の相談では、土地全体を売却するのではなく、一部を分筆して売却することがポイントです。

分筆しただけでは抵当権は消えない

土地の分筆とは、一つの土地を登記上、複数の土地に分ける手続きです。

例えば、120坪の土地を80坪と40坪の二つに分ける場合です。

ただし、抵当権が設定されている土地を分筆しても、通常、その抵当権が売却する部分から自動的に消えるわけではありません。

分筆後の土地にも抵当権が及ぶため、売却する土地について抵当権を外すための手続きが必要になります。

売却する土地だけ抵当権を解除してもらう

今回のように、分筆後の一部の土地だけを売却する場合には、売却する土地について銀行に抵当権の一部解除を依頼することになります。

銀行が承諾すれば、売却対象の土地について抵当権抹消登記を行い、残りの土地には抵当権を存続させることができます。

このような対応を実務上、担保の一部解除などと呼ぶことがあります。

根抵当権の場合も個別の確認が必要

銀行の不動産担保には、抵当権のほかに根抵当権があります。

根抵当権は、一定の範囲の債権を極度額の範囲内で担保する仕組みです。

根抵当権が設定されている土地を分筆して一部売却する場合にも、売却対象部分について担保を解除できるか銀行との協議が必要です。

抵当権と根抵当権では、担保する債権の範囲などが異なるため、登記事項証明書と融資契約の内容を確認することが重要です。

銀行が抵当権の一部抹消に応じる条件

それでは、銀行はどのような条件で抵当権の一部抹消に応じるのでしょうか。

重要なのは、売却後も銀行の融資回収に大きな支障が生じないかという点です。

1．売却後に残る土地の担保価値

銀行が最初に確認するのは、売却後に残る土地の担保価値です。

今回の相談では、銀行融資が約3,000万円残っています。

そのため、売却後に残る土地が、融資の回収をどの程度確保できるのかが重要になります。

ただし、残る土地の担保評価額が融資残高の3,000万円以上でなければ、絶対に一部抹消に応じないというわけではありません。

銀行は、融資先の返済能力、他の担保や保証、担保の処分可能性なども含めて判断します。

反対に、残る土地の評価額が融資残高を上回っていても、それだけで銀行が必ず一部抹消に応じるわけではありません。

2．銀行が評価する担保価値は売買相場と異なる

相談者は、土地の価格を1坪当たり約50万円と認識しています。

しかし、銀行が融資審査や担保管理で使用する担保評価額は、必ずしも周辺の売買相場と同じではありません。

銀行は土地の所在地、形状、接道状況、利用状況、処分可能性などを確認し、内部の評価方法に基づいて担保価値を判断します。

また、分筆によって残る土地の形状や接道条件が変化すると、担保評価に影響する場合があります。

したがって、売却後に残る土地について、銀行がどの程度の担保価値を認めているかが重要になります。

3．売却代金からの借入金返済

銀行は抵当権の一部解除に応じる条件として、売却代金の一部を借入金の返済に充てるよう求めることがあります。

土地の一部を担保から外すことで、銀行が保有する担保の範囲が減少するためです。

銀行としては、担保が減少する分、融資残高も減らしておきたいと考える場合があります。

ただし、売却代金からいくら返済しなければならないかについて、すべての銀行に共通する一律の基準があるわけではありません。

銀行の担保評価や融資条件などによって異なります。

4．売却の必要性と売却代金の使い道

銀行は、なぜ土地を売却するのか、売却代金を何に使用するのかについても確認することがあります。

今回の相談では、消費者金融などからの借入金や税金の滞納を解消することが、土地売却の主な目的となっています。

銀行に対しては、土地売却によってどのように資金繰りが改善するのかを説明することが重要です。

銀行が抵当権抹消のために売買契約書を求める理由

今回の相談では、銀行から売買契約書の提出を求められています。

なぜ銀行は売買契約書を必要とするのでしょうか。

銀行内部で担保解除の承認手続きが必要になる

銀行が抵当権の一部解除に応じる場合には、通常、銀行内部で承認手続きが必要になります。

融資担当者が個人的な判断だけで、自由に担保を解除できるわけではありません。

銀行は、売却の必要性、売却対象の土地、売却価格、売却後の担保状況、借入金の返済条件などを確認したうえで、解除の可否を判断します。

その際、売買契約書は売却条件を確認するための重要な資料になります。

売却価格や売却対象を確認するため

銀行が売買契約書を求める理由の一つは、売却価格や売却対象の土地を確認するためです。

例えば、次のような内容です。

• 売却する土地の所在地や地番
• 売却する土地の面積
• 売買代金
• 売買代金の支払時期
• 所有権移転や引渡しの予定日
• 抵当権抹消に関する契約条件

銀行はこれらの内容を確認し、担保解除の判断材料とします。

売買契約書がなければ絶対に審査できないとは限らない

銀行が売買契約書を求めている場合でも、正式な契約書がなければ、あらゆる銀行で担保解除の検討が一切できないというわけではありません。

銀行の内部規程や個別の判断によっては、売買契約書案、買付証明書、売却条件を記載した資料などを使って、事前に検討してもらえる場合があります。

ただし、最終的な承認に正式な売買契約書が必要となる場合もあります。

そのため、まず銀行に対して、売買契約書を締結する前に、どのような資料があれば抵当権の一部解除について事前審査をしてもらえるのかを確認することが重要です。

銀行融資・資金繰りのメール相談

銀行の抵当権が設定された土地を売却したいものの、抵当権の抹消条件や売却代金からの返済額について、銀行との交渉が進まない場合もあるでしょう。

また、不動産の売却代金を資金繰りの改善に使いたい場合には、銀行借入金だけでなく、他の借入金や税金の支払いも含めて整理することが重要です。

買主が抵当権抹消前の売買契約を拒否している場合の対応

今回の相談では、買主が「抵当権を抹消しなければ売買契約を締結しない」と主張しています。

買主が抵当権のある土地を購入することに不安を感じるのは当然でしょう。

しかし、不動産売買では、売買契約を締結する時点では抵当権が残っていても、決済・引渡しと同時に抵当権を抹消する方法が一般的に利用されています。

売買契約と決済・引渡しは別の手続き

不動産売買では、売買契約の締結と、売買代金の決済・所有権移転・引渡しが別の日に行われることがあります。

そのため、売買契約を締結する時点では抵当権が残っていても、決済時に抵当権を抹消することが可能な場合があります。

ただし、そのためには銀行から抹消について必要な承諾を得て、決済時に抹消登記の手続きができるよう準備しておく必要があります。

売買契約書に抵当権抹消の条件を定める

買主との交渉では、売買契約書に、売主が決済・引渡しまでに抵当権を抹消する義務を負うことなどを定める方法が考えられます。

また、銀行から抵当権抹消の承諾を得られなかった場合に、契約をどのように取り扱うかについても、事前に整理することが重要です。

具体的な契約条項については、不動産仲介会社や司法書士、必要に応じて弁護士などの専門家に確認することをおすすめします。

銀行から事前に抹消条件を確認する

買主の不安を軽減するためには、銀行がどのような条件で抵当権の一部解除に応じるのか、事前に確認することが重要です。

例えば、次のような事項です。

• 売却する土地について一部解除が可能か
• 売却代金からいくら返済する必要があるか
• 売買契約書案で事前審査ができるか
• 最終承認までに必要な資料は何か
• 決済時に抹消登記の手続きを行えるか

銀行の条件を確認したうえで、買主と売買契約の内容を調整することが重要です。

抵当権抹消と土地売買を同時に進める一般的な流れ

銀行の抵当権が設定されている土地を売却する場合、一般的には次のような流れで進めます。

1. 銀行に土地売却の予定を相談する
   売却対象の土地、売却予定価格、売却理由などを説明します。
2. 銀行に抵当権の一部解除条件を確認する
   売却代金からの返済額や必要資料を確認します。
3. 買主と売買条件を調整する
   決済時の抵当権抹消や、承諾が得られない場合の対応を確認します。
4. 銀行の正式な承認を得る
   銀行が求める資料を提出し、担保解除の承認を受けます。
5. 決済日に売買代金の支払いと登記手続きを行う
   銀行への必要な返済と、抵当権抹消・所有権移転の登記手続きを連携して進めます。

実際の手続きでは、不動産仲介会社や司法書士、銀行などの関係者が日程や必要書類を調整します。

重要なのは、銀行の抹消承諾が得られる見通しを確認しないまま、抵当権を外せることを前提に売買を進めないことです。

銀行が売却代金から100万円～200万円の返済を求める場合

今回の相談で大きな問題となっているのは、銀行が売却代金から100万円から200万円程度の返済を求めている点です。

相談者は、土地の売却後に約800万円が手元に残る見込みであり、他の借入金や滞納税金などの支払いが合計約760万円あります。

そのため、銀行への返済額が増えると、予定している支払いに必要な資金が不足します。

売却代金の使い道を銀行に具体的に説明する

このような場合には、銀行に対して、売却代金を何に使うのかを具体的に説明することが重要です。

例えば、次のような資料を準備します。

• 土地の売却予定価格
• 仲介手数料や登記費用などの売却関連費用
• 税金の滞納額と納付予定
• 消費者金融などからの借入残高と返済予定
• 知人からの借入残高と返済予定
• 売却後の資金繰り見通し

銀行としても、土地売却によって事業の資金繰りがどのように改善するのかは重要な判断材料です。

返済額の減額を相談する

銀行が100万円から200万円の返済を求めている場合でも、その金額が最終的な確定条件なのかを確認することが重要です。

まだ検討段階であれば、売却代金の使い道や資金繰りの事情を説明し、返済額を減額できないか相談する余地があります。

例えば、銀行への返済を少なくすることで滞納税金を解消でき、その結果、事業継続や今後の借入金返済にプラスになるのであれば、その点を具体的に説明することが考えられます。

ただし、銀行が減額に応じるかどうかは、残る担保の価値や融資先の返済能力などによって異なります。

返済なしで抹消できるとは限らない

残る土地に十分な担保価値があると考えられる場合でも、銀行が必ず返済なしで抵当権の一部解除に応じるわけではありません。

銀行には、担保の減少をどの程度認めるかについて、内部の審査基準があります。

したがって、銀行に対して一方的に返済なしでの抹消を求めるのではなく、売却後の担保状況と資金繰り改善効果を示しながら交渉することが重要です。

税金の滞納がある場合は差押えにも注意する

今回の相談では、市民税、固定資産税、自動車税などの滞納があります。

税金の滞納がある場合には、銀行の抵当権だけでなく、税務当局による差押えなどの有無も確認する必要があります。

差押えがあると売却手続きに影響する

税金を滞納している場合、状況によっては不動産が差し押さえられることがあります。

差押登記がある場合には、売却にあたって差押えの解除などについて調整が必要になる場合があります。

そのため、土地の登記事項証明書を確認し、抵当権以外の権利や差押えがないかを調べることが重要です。

税金の滞納額と納付方法を確認する

税金の滞納がある場合には、所管する自治体などに相談し、滞納額や納付方法を確認しましょう。

土地の売却代金を納税に充てる予定であれば、その計画についても相談することが考えられます。

税金の滞納と銀行の抵当権は別の問題ですが、どちらも土地売却の実行に影響する場合があります。

そのため、銀行との交渉だけでなく、税金についても早めに確認することが重要です。

今回の相談者が銀行と交渉するための具体的な進め方

今回の相談内容を踏まえると、次の順序で対応することをおすすめします。

1．銀行に抵当権の一部解除条件を確認する

まず、銀行に対して、分筆後の売却対象土地について、どのような条件で抵当権の一部解除が可能なのかを確認します。

特に、100万円から200万円の返済が必要という説明について、正式な条件なのか、検討段階の金額なのかを確認することが重要です。

2．売買契約書案による事前審査を相談する

買主が抵当権抹消前の契約締結を拒否していることを銀行に説明します。

そのうえで、売買契約書案や買付証明書などによって、抵当権の一部解除について事前に検討してもらえないか相談します。

銀行の内部手続き上、正式な売買契約書が必要となる場合もありますが、まずは代替資料による事前確認が可能か尋ねることが重要です。

3．売却代金の資金使途を一覧表にする

売却後の手取り見込み額と、借入金や滞納税金の支払予定を一覧表にまとめます。

例えば、今回の相談内容では次のようになります。

※相談内容に基づく概算です。譲渡所得に関する税金、追加費用、実際の精算額などによって手取り額は変わる可能性があります。

この状況で銀行に100万円を返済すれば、単純計算では60万円の資金不足が生じます。

200万円を返済すれば、160万円の資金不足です。

こうした数字を示すことで、銀行への返済額を減額してほしい理由を具体的に説明できます。

4．買主に決済時の同時抹消を提案する

銀行の抹消条件について一定の見通しが立った段階で、買主に対して、決済時に抵当権を抹消する方法を説明します。

買主が不安を感じている場合には、不動産仲介会社や司法書士にも同席してもらい、手続きの流れを説明してもらうことが考えられます。

ただし、銀行の正式な承諾が得られていない段階で、必ず抵当権を抹消できると約束しないよう注意が必要です。

5．必要に応じて専門家に相談する

今回のように、銀行借入金、消費者金融などからの借入れ、税金滞納、不動産売却が重なっている場合には、複数の問題を同時に整理する必要があります。

抵当権抹消登記については司法書士、不動産売買契約については不動産仲介会社や弁護士、税金については税理士や所管の自治体など、必要に応じて専門家へ相談することをおすすめします。

抵当権抹消と土地売却に関するよくある質問

Q．銀行の抵当権がついた土地は売却できますか？

抵当権が設定されていても、法律上、売買そのものが当然に禁止されるわけではありません。

ただし、買主に抵当権の負担がない状態で引き渡すためには、銀行の承諾を得て必要な抹消手続きを行うことが重要です。

Q．融資が残っていても抵当権を一部抹消できますか？

銀行が承諾すれば、融資が残っていても、分筆した土地の一部について抵当権を解除できる場合があります。

ただし、銀行は残る担保の価値や返済能力などを確認し、個別に判断します。

Q．残った土地の担保価値が融資残高以上なら抹消できますか？

残る土地の担保価値が十分であることは、銀行が一部解除を検討する際の重要な材料です。

ただし、それだけで必ず抹消が認められるわけではありません。

銀行は融資条件、返済能力、売却代金の使い道なども確認します。

Q．売買契約書がなければ銀行は抵当権を抹消してくれませんか？

銀行によっては、正式な売買契約書を担保解除の承認資料として求める場合があります。

一方、売買契約書案や買付証明書などによって、事前に検討してもらえる場合もあります。

銀行に必要資料を確認することが重要です。

Q．売買契約の時点で抵当権を抹消しておく必要がありますか？

必ずしも売買契約締結前に抵当権を抹消する必要はありません。

一般的な不動産売買では、売買契約締結時には抵当権が残っていても、決済・引渡しと同時に抹消する方法が利用されています。

ただし、銀行の承諾や登記手続きの準備が必要です。

Q．銀行が求める返済額は交渉できますか？

銀行が抵当権の一部解除の条件として求める返済額について、交渉できる場合があります。

ただし、銀行が減額に応じるかどうかは、担保評価や融資先の返済能力などによって異なります。

売却代金の使い道と資金繰り改善の見通しを具体的に説明することが重要です。

まとめ｜抵当権付き土地の売却では銀行の一部抹消承諾が重要

銀行の抵当権が設定されている土地でも、融資返済中に売却することは可能です。

ただし、買主に抵当権の負担がない状態で引き渡すためには、銀行の承諾を得て抵当権を抹消する必要があります。

特に、土地を分筆して一部だけ売却する場合には、売却後に残る担保の価値や、売却代金からの借入金返済について銀行と協議することになります。

今回の相談では、銀行が残る土地に十分な担保価値があると説明している点が、交渉の重要な材料になると考えられます。

ただし、その説明だけで返済なしの抵当権抹消が確約されたわけではありません。

まずは銀行に正式な解除条件を確認し、売却代金の使い道や資金繰り改善の見通しを説明することが重要です。

また、買主に対しては、決済時の抵当権同時抹消という方法について、不動産仲介会社や司法書士を交えて相談するとよいでしょう。

銀行の担保解除、売買契約、税金滞納の問題をそれぞれ整理し、関係者と調整しながら進めることが、円滑な土地売却につながります。

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