銀行融資の基本

担保になっている物件を売却することはできるのでしょうか?

質問

現在共同で会社を経営しております。
設立当初、プロパーで融資を受けた際にローン返済中の自宅を担保に400万借り入れました。
現在のローン残高約300万弱。
(パートナーの自宅はローン残高が多すぎるため?担保とならないと判断されました)
その後は保証協会付きで、追加で4度程総額3000万程融資を受けています。
返済期間は5~10年。
プロパーは今年の4月で完済で、その時に担保も外れるものだと思っていましたが、追加で受けた融資も対象になっているので外れません、と言われてしまいました。
追加の融資を受ける際にはそれに関しては説明を受けていません。
この度親の家をリフォームして同居するか検討中で、そうなった場合は、親の家はいずれ私が相続、私の自宅は無償で兄に渡し、住むもしくは売却して現金にするかは兄に選択してもらったらどうか、とうような話になっていますが、担保になっている物件を売却することはできるのでしょうか。
売却できたとして、新たに代わりとなる担保物件等をださないといけないのでしょうか。

回答

不動産担保の種類には大きく①抵当権と②根抵当権の2つがあります。
最初の①抵当権は不動産担保の対象となる融資(ローン)が定められている種類です。
対象となる融資(ローン)が完済となれば、不動産担保は外れることになります。
これに対して②根抵当権は不動産担保の対象となる融資(ローン)を特定しない種類です。
簡単に言えば現在の融資(ローン)のみならず、将来の融資(ローン)も不動産担保の対象となる種類です。
ご質問の文面から推測しますと、ご自宅に設定されている不動産担保は②根抵当権かと思われます。
担保のなっている不動産を売却することは物理的には可能です。
ただし一般的には担保がついた不動産をそのまま購入する人はいません。
少なくとも売却(購入)と同時に不動産担保が外れないと売れません。
したがって通常では一定の金額を返済することを条件に、売却時に同時に不動産担保を解除することをあらかじめ決めておきます。
どの程度、返済すれば不動産担保が外れるのかは相手方との交渉次第になります。
目安としては不動産担保の設定額です。

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