信用保証協会による不動産の任意売却

今回は信用保証協会から自宅不動産の任意売却を勧められているというテーマです。
任意売却とは何か、また任意売却に対する信用保証協会の考え方について説明をします。

事例

経営していた会社が銀行から信用保証協会の保証付融資を受けていたが、融資の返済が困難となり信用保証協会より代位弁済を受けたというものです。
また銀行から融資を受けるにあたり経営者の父の自宅を不動産担保として提供していたが、信用保証協会の代位弁済により融資債権とともに担保債権も信用保証協会に移転したものです。
信用保証協会から代位弁済を受けたことにより、今後は信用保証協会に返済をしていかなければならないわけですが、その過程で信用保証協会より自宅不動産担保の任意売却の話が持ち掛けられたという経緯です。

任意売却とは

まず任意売却とは何かを整理しておきます。
任意売却とは、債権者（ここでは信用保証協会）の了承のもとに一般市場にて不動産を売却することです。
通常、担保がついている不動産を売却するには担保を抹消してもらう必要があります。
不動産の売却により債務をすべて完済出来ればよいですが、完済できない場合には担保が抹消されないのが通常です。
こうなると不動産の売却ができません。
しかし任意売却の場合は、売却によって債務を完済できない場合でも、債権者、つまり信用保証協会の了承が得られれば担保を抹消してもらえます。

通常の任意売却の流れ

今回は信用保証協会から任意売却の話が持ち出されてきたということですが、担保になっている不動産を任意売却をしようとした場合には、通常はつぎのような事前の対応が必要です。

ポイントとなるのはいくらで売却できるのかということです。
売却した資金でもって借入などの負債の返済に充当するわけですが、その返済額でもって債権者が応じるかどうか、つまりその返済額で債権者が納得して担保を抹消してくれるかどうかということです。

競売との違い

通常、担保に入っている不動産を売却する手段としては競売があります。
競売は不動産担保処分によって債権の回収に充てる強制執行です。
競売の手続きは裁判所を介することが必要です。
これに対して任意売却とは裁判所を介さず、任意に不動産を売却することを意味します。
競売が強制執行であるのに対して、任意売却は債権者との話し合いと了解によって行う点が大きな違いです。

信用保証協会による任意売却の持ち掛け

今回は債権者である信用保証協会から任意売却の話が持ち掛けられたものです。
実際に信用保証協会や銀行などから任意売却の話が持ちかけられることは珍しいことではありません。

競売と任意売却の比較

競売により担保不動産を売却し融資等の回収に充てることも可能ですが、これには費用や時間がかかりすぎることがあります。
また競売により融資が全額回収できる保証はまったくありません。
あくまでも担保不動産がいくらで売却されるかにかかっています。
この点において競売でも任意売却でも売却金額に違いが出ることはありません。
つまり簡単に言えば、銀行や信用保証協会は融資等の債権の回収に満足出来るのであれば、競売であろうと任意売却であろうと、どちらでも良いのです。
競売は裁判所が絡むことから、公正な担保処分方法と言えます。
しかし売却価格は競売手続きが終了しないと確定されません。
つまり、銀行や信用保証協会としては競売にかけたものの、いくらで売れるのか、つまりいくら債権が回収出来るのか、終わってみないとわからないという側面があります。
これに対して任意売却というのは、銀行や信用保証協会が不動産会社などに依頼などして主体的に売却先を探し、かつ売却価格の交渉も可能です。

自宅を失うことに変わりはない

競売であろうと任意売却であろうと残念ながら担保となっている自宅不動産を失うことには変わりはありません。
信用保証協会との話し合いにもよりますが、任意売却の場合には想定していた売却価格よりも高く売却できた場合には、その差額は手元資金として温存できることもあります。
信用保証協会から任意売却の話が持ち掛けられてきたのであれば、まずはそれに応じるのも1つです。
ちなみに任意売却が進まない場合には最終的に競売という強制執行により自宅不動産は処分されることになります。