根抵当権の極度額まで融資されると考えていいのでしょうか？

不動産担保の代表例は根抵当権です。
根抵当権には必ず限度額、つまり極度額が設定されます。
ところで根抵当権の極度額まではいつでも銀行から融資が受けられると考えてよいのでしょうか。
根抵当権の極度額と融資額の関係について説明をします。

根抵当権の極度額とは

最初に根抵当権について整理をしておきます。
根抵当権は民法で次のように記されています。
黄色のポイント

この１の部分は根抵当権の定義に関する部分です。
一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するということです。
具体的にはある不動産に根抵当権として極度額3,000万円を設定した場合には、この根抵当権で3,000万円までは担保するということです。
根抵当権が無制限ではなく金額の上限、つまり極度額の範囲内で担保をすると制限をつけているわけです。
もう少し具体的に説明をしますと、例えば現在、2,000万円の融資と4,000万円の融資を受けているとします。
融資2件で合計額は6,000万円です。
根抵当権はこの2件の融資とも担保の対象となりますが、その担保する限度額は最大で3,000万円までということです。
将来、この不動産が競売となって5,000万円で売却がされたとします。
その場合、その5,000万円がすべて融資の返済に充当されるのではなく、5,0000万円のうち3,000万円までが融資の回収に充当されるということです。
売却価格との差額の2,000万円は融資の返済には拘束されないということになります。

根抵当権の極度額と評価額の違い

ところで銀行では不動産を担保に取る場合には必ずその不動産の評価額、つまり価値を算出しています。
評価額とはこの根抵当権の対象となっている不動産はいくらで売れるかというその価格のことです。
仮に評価額が3,200万円だったとします。
そしてその時点で3,000万円の融資を実行することとなり、極度額3,000万円にて根抵当権を設定しました。
この時点では融資3,000万円はすべてこの根抵当権で担保されていることになります。
評価額とは銀行が見ている根抵当権の価値と考えることができるでしょう。
もちろん極度額＝評価額ではありません。
ところでこの評価額は一定期間ごとに銀行は見直しをしています。
不動産価格は常に一定で固定ではなく変動するものです。
そのため一定期間ごとに銀行は評価額の見直しをしているのです。

根抵当権の極度額までは融資可能なのか

さて、先ほどの例でその後融資の返済が進み、融資残高が2,500万円になったとします。
その場合に根抵当権の極度額の差額である500万円はいつでも銀行から融資が受けられるのかどうかという点です。
結論としては必ず融資が約束されるというものではありません。

融資は約束されていない

理由としては大きく２つあります。
１つめは銀行融資を行うか否かの判断は担保ではないということです。
原則として、銀行は担保があるから融資を行うわけではありません。
あくまでも融資先の返済能力から融資可否を判断しているのです。
銀行融資の中には無担保融資も少なくありませんが、これなどはその典型例で融資先の返済能力を信頼して担保なしで融資を行っています。
逆の言い方をすれば、どれだけ多額の担保があっても返済能力が認められなければ、銀行は融資を行いません。
担保はあくまでも万が一の場合に融資回収を保全する位置づけです。
２つめはさきほど説明したように根抵当権極度額＝評価額ではないということです。
返済能力や回収面に不安がある場合、銀行は担保を徴求して融資を行うわけですが、その際、銀行は不動産などの担保については独自にその価値を評価しています。
これは評価額のことですね。
したがって時価の値下がりなどが原因で当初の評価額が目減りしてしまうことがあります。
さきほどの例では当初の評価額は3,200万円でした。
ところがその後の不動産価格の値下がりで評価額が2,000万円となってしまいました。
評価額が2,000万円ということは根抵当権の極度額が3,000万円であっても銀行が担保として見ている価値は2,000万円だということです。
現在の融資残高が2,500万円だとすると評価額の差額の500万円は銀行は実質的にリスクが高い無担保で融資をしていることになります。
極度額3,000万円との差額500万円はもう銀行は担保としては見ていないということです。
このようなことから根抵当権の極度額までは常に融資が受けられるということにはならないのです。