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不動産担保融資は審査時間がかかる

ホーム銀行融資の資金使途に関すること>不動産担保融資は審査時間がかかる

不動産購入資金は銀行の融資対象案件ですが、このような不動産購入資金の融資は通常の案件、例えば運転資金融資に比べて審査に時間を要します。
不動産購入資金は融資額が多額になることが少なく、銀行としても慎重に審査を行うといった要因もありますが、意外にも担保評価に時間を要することが審査に時間を要する大きな要因となっています。
今回のような不動産購入資金の融資案件の場合、銀行は購入する不動産にほぼ100%担保設定を行います。
そして不動産を担保に取る場合には、銀行は必ず担保として見ることのできる金額はいくらなのかの担保評価を行います。





この担保評価ですが銀行の融資担当者が行うことは珍しく専門の銀行グループ会社に評価の依頼を行なっています。
不動産は専門的な知識を要することが多く、その評価算定にはそのような専門的な知識がないと正しい評価を行うことが出来ません。
現場の融資担当者では残念ながら性格は担保評価を行うことは時間的制約も加わり困難です。
そのため多くの銀行では担保評価専門のグループ会社に委託をしているのです。

このような担保評価専門のグループ会社には銀行の全国の支店から同様の評価依頼が行われるために非常に多忙な状況となっています。
そのため評価の依頼を行なってから評価結果が出るまでに1ヶ月以上を要することも珍しくありません。
そして銀行の審査体制においてはこのグループ会社の評価額が算定されない限り正式審査を行わないことになっているケースが多いのです。
このような理由から不動産購入資金の融資案件はその他の融資案件に比べて審査が確定するまでに時間を要してしまうのです。
したがって不動産購入の予定が浮上した場合には、出来るだけ早期に銀行に相談することが大切です。





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キャッシュフローの重要性

ホーム銀行融資審査マンの心理>キャッシュフローの重要性

ある会社の実例です。
この会社はここ5年ほど毎年売上が増加し、これに比例して利益も順調に積み上がっています。
積極的に融資を増やしたい候補の取引先だと言えます。
取引している他の金融機関も積極的に融資を伸ばしています。
ぜひうちの銀行も融資シェアを伸ばしたい先だと融資担当者は思うでしょう。
しかし融資の審査担当は素直にうんと言いませんでした。
なぜだと思いますか?
それは売上増、利益増にもかかわらず毎期大幅にキャッシュフローがマイナスになっているからでした。
キャッシュフローがプラスであって初めて借入の返済が可能となります。
ところがこの会社は毎年キャッシュフローがマイナス。
ということは借入の返済が難しいということです。
原因は売上増に伴う資金負担(増加運転資金)が大きいため、損益上の利益はプラスであっても資金繰りが毎年タイトになっていることにありました。
運良く銀行が融資提案を積極的にしているため、資金繰りは維持されていますが、銀行融資の限界が来ればその時点で当社の資金繰りはいきなり大きな危険に遭遇するリスクをはらんでいます。。





融資可否を判断する際には決算書の表面の数字に左右されずに、キャッシュフローの状況を必ず融資審査担当は確認をしています。
現金こそ取引先の実態を忠実に表している最重要のシグナルです。
現金は嘘をつかないという視点です。
銀行の融資担当は決算書の表面的な数字だけで安易に判断をすることはありません。





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無保証人融資は法個分離が必須

ホーム銀行融資と経営者の関係>無保証人融資は法個分離が必須

通常、企業向け特に中小企業向けの融資はその社長を連帯保証人に銀行は取ります。
しかし一方で昨今の時代の要請もあり連帯保証人を取らない無保証人の融資が少しずつですが広がってきています。
銀行が無保証人扱いの融資を受け入れるにはいくつかの条件がありますが、その中の1つに法個分離というものがあります。
この条件が満たされない限り無保証人扱いの融資の受け入れは困難となります。

では法個分離とは何か。
中小企業のオーナー企業に時々見られる事象ですが、法人と個人が混合、とくに資金面において密接に関わり合いがあることが見受けられます。
オーナーが企業に資金を貸し付けている場合はここでは問題になりません。
問題となるのは会社の資金をオーナー個人に直接あるいは間接に流用されている場合が問題となります。
具体的な例を2つあげます。
1つは会社の資金をオーナー個人に貸し付けている場合です。
これはまさに法人と個人が密接に関わっている典型例です。
そして銀行融資は会社の事業に必要な資金に対して行われるものですから、個人宛の貸付に流用されることを前提とはしていません。
これは銀行の融資資金が直接個人に貸し付けられる場合に限らず、間接的に、つまり銀行融資後にオーナー個人宛の貸付金額が増加している場合にも流用されているとみなします。
直接間接にせよオーナー個人に融資資金が流用されているにもかかわらず、そのオーナー個人が連帯保証人として責任を負わないということは到底認められないということになるのです。





2つめは会社の事業とは全く関係がなく、オーナー個人の好みで会社の資産が形成されている場合です。
例えば多数のゴルフ会員権やリゾート施設の会員権などです。
これはもっぱらオーナー個人が個人的に利用するものを会社に買わせているとみなすことができます。
過去に管理人が担当していた運送会社の中小企業の例ではオーナー個人が無類の熱帯魚好きで、会社の資産として時価1、000万円もする熱帯魚が計上されていたことがありました。
このような例も法人と個人が密接に関わり合いがあるとみなすことが出来ます。

以上のように無保証人扱いの融資を銀行が許容するには法個分離が欠かせません。
どれだけ毎年黒字の利益をあげている法人であっても法個分離がなされていなければ銀行が無保証人扱いの融資を受け入れることは困難です。





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預金平残は無担保融資許容額の目線

ホーム銀行融資の審査に関すること>預金平残は無担保融資許容額の目線

銀行が無担保融資を許容するかどうかは第一義的には財務内容の良し悪しによって決めています。
そして財務内容や融資先の規模に応じてどの程度までの無担保融資が可能なのかどうかについて一定の限度額のようなものを決めています。
しかしこの限度額の範囲内であれば比較的容易に銀行が無担保融資を許容するということではありません。





例えば財務内容や規模から5、000万円までは無担保融資が可能な取引先があるとします。
この取引先には現在無担保融資はないとして、今回5、000万円の無担保での融資申し込みがあったとします。
形式的には申し込み金額の5、000万円の無担保融資は可能です。
その上で銀行が本当に5、000万円の無担保融資に応じるかどうかはその他の要因を考慮して決めるわけですが、このその他の要因のなかで大きなウエイトを占めているのが預金平残です。
この預金平残は取引先全社ベースのものではなく、もちろんうちの銀行に預けている預金の平残です。
預金平残が5、000万円以上の状態がずっと続いているのであれば、ほぼ文句なしに5、000万円の無担保融資を銀行は実行します。
逆に預金平残が数百万円程度であれば、とても5、000万円の無担保融資に応じることはなく、せいぜい1、000万円か2、000万円程度が限界でしょう。

日頃の取引銀行との取引状況からこの銀行は信用保証協会の保証付融資しか貸してくれないと感じるのであれば、その銀行の預金平残は気にする必要はないでしょう。
無担保融資が期待出来る取引銀行があれば、その銀行に預金を厚めに置いておくといざという時に無担保融資が期待出来ます。





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社長宛貸付金の弊害

ホーム銀行融資と経営者の関係>社長宛貸付金の弊害

よく中小のオーナー企業に見られる特徴ですが、会社の資金をオーナー社長宛に貸し付けている場合があります。
実際に貸付をしていなくても高額な接待交際費など外部には出しづらい経費を便宜上、社長宛の貸付金として処理している場合も同様です。





この社長宛の貸付金は銀行融資の審査においては弊害にしかなりません。
なぜなら運転資金、あるいは設備資金として銀行が融資したものが直接的間接的にせよ社長宛に資金が流用されていることを意味します。
例えば運転資金として銀行が融資をした場合、その返済原資は売上金ということになります。
しかし社長宛の貸付金として流用されてしまった場合、貸付金自体は売上とはなんら関係はありませんから、返済原資を生まないということになります。
また多くの場合、社長宛の貸付金が長期にわたって未回収のまま滞留しますから、いつまで経っても銀行融資が回収出来ないことに理論上なってしまいます。
さらに運転資金を貸付金に流用するわけですから、その会社自体の資金繰りも圧迫することになります。

会社の規模にもよりますが2、3百万円程度の貸付金であれば銀行はそれほどうるさく言うことはありません。
しかしそれ以上の金額、数千万円の貸付金が発生しているような場合には、銀行としては追加の融資をストップすることも視野に入れるものです。
社長宛の貸付金については銀行は想像以上に神経質で警戒をしていますから注意をしてください。





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無保証人融資の原則的条件

ホーム銀行融資と保証人>無保証人融資の原則的条件

最近、取引先より無保証人扱いの融資の相談を受けることが多くなってきたような気がしますので、ここで現時点で銀行が無保証人扱いの融資を認める原則的条件を明示しておきます。





銀行が無保証人扱いの融資を認める原則的条件には大きく2つあります。
1つは財務的条件、もう1つは法個の関連性の条件です。
まず財務的条件。
これは一言で言えば財務内容が健全で信用力が高いということです。
そもそも銀行が連帯保証人を求めるのは債務者に万が一のことがあった場合に代わりに返済してもらうという融資の保全確保の意味合いがあります。
そのような保全は不要ですというのが無保証人扱いの融資ですから債務者の返済能力に懸念が少ないことが求められます。
ではどの程度、財務内容が健全であれば良いのかというところですが、銀行はこれを信用格付にて線を引いています。
一定の高い信用格付であれば無保証人扱いの融資が検討可能、それ以下であれば無保証人扱いの融資の検討は困難ということになります。
信用格付はさまざまな財務分析の数値によって計算されていますので、一概に説明することは非常に困難ですが、例えば100点満点のテストに例えればおおむね80点以上ということになるでしょうか。

もう1つの法個の関連性の条件ですが、これは債務者である法人と連帯保証人である個人が特に資金面で明確に分離されていることが条件となります。
中小企業のオーナー企業によく見られる特徴として、会社のお金と個人のお金が混合されていることがあります。
例えばオーナー宛に多額の貸付金が存在する、オーナー個人の趣味と言えるような事業にはまったく関係のない資産を法人が保有しているなどです。
後者の例としては多数のゴルフ会員権や高額なヨットやクルーザーの保有などです。
このような事象があると法人と個人とはまったくの一体性が認められますので、融資面においても法人と個人を分離して無保証人扱いを許容することは困難です。
オーナー向けに多額の貸付金があるということは直接的間接的にせよ、法人宛に融資した資金がオーナー個人に流れているわけですから理解が得られるものと思います。





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融資シェアに応じた取引振

ホーム銀行とのつきあい方>融資シェアに応じた取引振

銀行というところは融資シェアに応じた取引振がきちんと確保されているかどうかを非常に気にするところがあります。
つまり融資シェアに応じた預金取引や振込取引などがきちんと自行に持ち込まれているかどうかを気にしているのです。
これはたかが取引振と簡単に片付けることは出来ません。
実は融資可否の判断にも影響をもたらしています。





例えば取引先から無担保での融資申し込みがあったとします。
その際、きちんと融資シェアに応じた預金取引が日頃から確保されていれば融資審査は前へ進みます。
しかし融資シェアに応じた預金取引が日頃から確保されていない場合、場合によっては預金取引が十分に行われている他の銀行に融資を申し込んではどうかと回答することがあります。
つまり自行では融資が出来ないので、他の銀行に融資の相談をしてくださいということです。

したがって複数の銀行と融資取引を行なっている場合には、各銀行からの借入シェアを確認して預金や振込などの取引を分散しておくことが銀行との日頃からの賢いつきあい方ということになります。





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受注明細

ホーム銀行融資の受け方>受注明細

工事業や建設業、システム開発関連企業の場合には現在の受注状況の確認を銀行から求められることになります。
なぜかというとこのような業種の会社に対する銀行の融資は受注に伴う資金立替需要に向けて行われるため、足元にどの程度の受注を確保しているかは返済原資にも直結することから重要視しています。
また足元の受注状況を確認することで今後の業績見通しについてもある程度の予見を持つことができます。





よく受注明細の資料の提出を求めてもなかなか提出いただけない取引先があります。
一方ですぐに資料の提出をいただける取引先もあります。
後者の場合には社内管理も出来ているとの判断のもと、銀行側としては審査が進めやすくなります。
一方で前者の場合には社内管理が杜撰、そもそも受注がないのではなどととにかくマイナスの印象を与えてしまいます。





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返済日当日の入金は回避

ホーム銀行とのつきあい方>返済日当日の入金は回避

銀行融資の返済は返済当日に口座から引き落としになれば延滞とはなりません。
もっとも銀行融資の返済はシステム化されており、通常は返済日の0時以降朝にかけての夜間に口座引き落としがなされています。
そしてこの夜間に引き落としにならなかった融資明細は引き落とし不能明細として各融資担当者に通知がなされています。
融資担当者はこの明細が来ると当日にきちんと口座に入金になり引き落とし、つまり返済がなされているかどうかを確認することになります。
お昼まで待っても入金がない場合には、融資担当者は担当先に連絡を行い、残高不足で融資の返済が終わっていないことを伝えることになります。
これが毎月のように続くとなると、「この取引先は気をつけていないと延滞になる」などとして融資担当者にはマイナスのイメージを植え付けることになります。





返済日当日に入金をすれば延滞ではありませんが、ほとんどの取引先は前日までに残高は返済額以上になるように管理を行なっており、夜間に引き落としとなりますから不能明細に掲載されることがそもそもありません。

どうせ返済をしないといけないのですから、印象が悪くならないように前日までに残高の確認は行い、不足するようであれば入金をあらかじめてしておきましょう。
毎月のように当日の入金を待って返済がなされるようでは融資担当者が抱くイメージは悪化し、追加融資の可否にも影響してきます。





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キャッシュフローがプラスかマイナスか

ホーム銀行融資の審査に関すること>キャッシュフローがプラスかマイナスか

毎期売上が伸びているとともに、利益も着実に計上されている一方でキャッシュフローは毎期マイナスである融資先があります。
利益がプラスですから本来であればキャッシュフローもプラスになるのが通常ですが、売上増加に伴う増加運転資金需要の高まりや、設備投資を行なっているためにキャッシュフローが毎期マイナスになっています。
銀行融資に審査においては売上が増えているか、利益がプラスかどうかも大切ですがもっとも重要視しているのはキャッシュフローです。
なぜならキャッシュフローがプラスであって初めて銀行融資の返済が出来るからです。





この融資先の場合には毎期のキャッシュフローがマイナスであることを補填するためにそれを銀行融資を増やしてきました。
そのために数年前に比べると銀行借入の水準は相当に高くなっています。
売上増に示される業容の拡大に伴う資金繰りを銀行融資に依存してきたわけです。

そろそろこの融資先の場合にはキャッシュフローをプラスにすることを意識しなければなりません。
なぜなら今までは順調に調達出来てきた銀行融資もそろそろ限界に近づいているからです。
膨らんだ銀行借入の返済も重荷になってきます。
借入に依存した業容の拡大はもう限界に近づいているのです。





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