根抵当権のデメリット

不動産担保は主に抵当権と根抵当権の2つの種類があります。
そして事業資金の分野においては根抵当権で不動産担保を設定するケースが多いです。
今回は根抵当権のデメリットについて説明をします。

根抵当権のデメリットに関する質問

中小企業を経営しているものです。
銀行から運転資金の融資を受けるにあたって今回、私の自宅を不動産担保に出すことが条件になりました。
銀行からは根抵当権の方が後々便利だからと言われて、根抵当権が設定されることで話が進んでいます。
運転資金の融資を受けられないと困るものですから、銀行の言う方向で進めているのですが正直なところ根抵当権について良く知りません。
根抵当権が便利だと銀行は言うのですが、デメリットもあると思います。
根抵当権のデメリットについて教えてください。

根抵当権とは

まず根抵当権とは何かについて簡単に整理をしておきましょう。
抵当権との比較をすることにより根抵当権の特徴がよく理解できると思いますので、抵当権と比較しながら根抵当権について整理をしていきます。

抵当権とは

住宅ローンを借りる際には購入する自宅に不動産担保が設定されますが、その際利用されるのは抵当権です。
住宅ローンを借りるために抵当権を設定するわけですが、この抵当権が担保する対象は住宅ローンだけです。
仮にカードローンを利用していたとしても抵当権の対象となるのは住宅ローンだけでありカードローンは担保の対象外です。
つまり抵当権は担保の対象となる融資が特定されているということです。

根抵当権とは

これに対して根抵当権は特定の融資だけではなく融資を受けている人、つまり債務者がその銀行から受けている融資すべてを対象とします。
抵当権のようにある特定の融資のみを対象とするものではありません。
さらに根抵当権の場合には将来受ける融資も担保の対象となります。
例えば現在根抵当権が設定されていて、半年後の新たな融資を受けた場合、その新たな融資も自動的に根抵当権の対象となります。
これが根抵当権の最大の特徴だと言えるでしょう。

なぜ根抵当権なのか

このように根抵当権は現在と将来の一切の融資が担保の対象となる訳ですが、どうしてそのような根抵当権を設定するのか疑問に感じる方もいらっしゃるでしょう。
しかし現実には事業資金の融資においては抵当権よりも根抵当権の方が多く取り扱いがされています。
なぜだと思いますか。
それは一度根抵当権を設定しておけば、追加の融資を受ける際に改めて不動産担保の設定手続きが不要だからです。
不動産担保の設定には登録免許税や司法書士への報酬などそれなりのコストがかかります。
住宅ローンのように一度きりの融資であれば抵当権の方が良いのですが、事業資金の場合には繰り返し銀行から融資を受けるケースが圧倒的に多いです。
このような場合にその都度、抵当権を設定していると手続きも面倒ですしコスト負担も発生します。
そのため繰り返し融資を受けることが想定される事業資金の分野においては根抵当権が利用されるケースが多いのです。

根抵当権のデメリット

さて本題の根抵当権のデメリットです。
根抵当権のデメリットはさきほどの根抵当権の特徴の裏返しです。

根抵当権はなかなか外れない

抵当権であれば対象となる融資を完済すれば抵当権は外してもらえます。
ところが根抵当権は複数の融資を担保の対象としていますから、ある特定の融資を完済してもなかなか外してもらえません。
融資をすべて完済すれば根抵当権を外してもらうことは可能となりますが、1つでも融資が残っていると根抵当権を外してもらえないのが現実です。

設定額が増額される可能性がある

根抵当権を設定する際には担保としての金額の限度額を設定します。
この限度額のことを極度と呼んでいます。
極度3,000万円であればその根抵当権で担保する金額の限度は3,000万円までということです。
仮に根抵当権が設定されている不動産を売却しその売却代金が5,000万円だとした場合、5,000万円のうち3,000万円は根抵当権の担保として銀行からの融資の返済に充てる必要がありますが、残りの2,000万円は手元に残すことができます。
この根抵当権の極度ですがこれは変更することができます。
銀行からさらなる融資を受ける条件として現在3,000万円の根抵当権の極度を5,000万円に増額することがあります。
そうすると根抵当権で担保される金額は5,000万円に増額となります。
したがってその不動産が5,000万円で売却された場合には全額を銀行の融資の返済に充てなければならないこととなります。

根抵当権のデメリットのまとめ

以上、根抵当権のデメリットについてまとめますと次のようになります。