融資審査マンの見方 銀行の本音

境界線未確定の不動産購入資金融資を謝絶

小売業の会社から新店舗の出店用地としてその不動産購入資金の融資相談がありました。
銀行は不動産購入融資の案件があった場合、その不動産を調査します。
もちろん原則として購入する不動産を担保徴求しますから、担保価格査定の調査の他に瑕疵、つまり問題がない不動産なのかどうかを調査します。
不動産を購入する際には隣地の所有者の立会いの下、境界線を確定し土地面積を実測することがよくありますが、今回の融資申し込み事例の案件においては一部の隣地の所有者が立会いを拒否しているため、面積の実測を行うことが出来ずに面積を確定することが出来ないというものでした。
そのため登記簿上の面積にて売買金額を査定したというものでした。

この事例において銀行は主に次の2点を問題視します。
1つめは実際の面積が確定しないために正確な担保価格の査定が出来ないという点です。
もっとも今回の事例では実測したとしても誤差は1平方メートル程度と想定されるため、担保価格への影響は極めて軽微なものでありそれほど問題にはなりませんでした。
根本的な問題としては2つめの将来の処分可能性の点です。
何だからの理由で将来、この会社は当該不動産を売却することなどになった場合、実測面積の確定が出来ないことが原因で売却出来ない、あるいは売却出来るにしても時価よりも割安な価格でしか売却が出来ない可能性があることです。
そのような不動産物件の購入資金を融資して、将来万が一返済がストップしてしまった場合、最後はその不動産を競売などの方法で処分して焦げ付いた融資を回収することになります。
ところがどの不動産が一種の「傷」が付いているものであれば、思った金額では売却が出来ずに焦げ付いた融資が回収出来ないリスクが銀行にはあるわけです。
将来の万が一のことなのでそこまで考える必要はないだろう、考え過ぎではと思われるかもしれませんが、銀行は基本的に保守的な方針ですからやはりあえて将来のリスクを抱えるような融資には手を出さないのです。

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