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木造収益物件の担保価値

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質問
管理会社に勤めており、顧客から月68万円・年816万円の築17年の木造アパートを手放したいという相談を受けました。
路線価は平米あたり61,700円の土地で間口は北向きの接道です。
土地が約3000万円程度の流通価格ですが、売買する場合、買主は木造のこのアパートに何年でいくら位を付けて頂けるのか、審査のポイントをお教えいただけないでしょうか。

回答
買主さんがアパートにどれくらいの価値をつけるかはわかりません。
購入したアパートについてそのままの状態での家賃収入を重視する買主さんであれば、年間816万円の収入を基本に価値をつけるものと思われます。
逆に現在のアパートは近いうちに取り壊したうえ、新築の賃貸物件の建築を考えている買主さんであれば、現在のアパートの価値はおのずと低く考えると思います。

ちなみに銀行の建物の評価方法はいろいろあり、家賃収入をから逆算して評価を行う「収益還元法」という手法がありますが、大半は「原価法」と呼ばれる手法で評価を行います。
原価法とは、
1.現時点でそのアパートを同じ規模で新築するとした場合、いくらの建築費用となるのか
2.現在の建物の経過年数(法定耐用年数比)はどのくらいか
3.場所はどこか(東京を基準として地方になるほど低下するのが普通)
の3つ要素を基準に評価を算出する方法です。



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