抵当権のついている土地の売買と銀行融資の返済

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◆質問
父親の土地の話なのですが自営業をしており、銀行からの融資を受けております
140坪(単価50万)の土地と家屋(築20年)の一軒家と吹けば壊れるような町工場を担保に5000万の融資を受けました
15年かけて返済し、3000万まで返済しましたが、経営難により土地を17〜20坪分を切り売りする事になりました

買手(お隣さん)も見つかっており銀行の融資係から残った土地で抵当権は十分あるから売れた金額からいくらか返済してもらえれば分筆分の抵当を外しても良いと言われました。

流れとしては
分筆>抵当権を外す>売買成立>銀行に返済となります
売却価格は800〜1000万になる予定ですが、
この場合銀行にいくら返せばいいのでしょうか?
正直、来年の所得税を考えると0円にしてくださいといいたいぐらいなんですが・・・

◆回答
銀行への返済金額については明確な基準というものはありません。
銀行との話し合いということになります。

銀行の基本的な考え方としては、売却後の不動産担保の価値で残った融資がカバーされるかどうかということです。
例えば売却前の不動産担保価格が5,000万円とします。
またその時点の融資額は4,500万円とします。
この状態では銀行は不動産担保にて融資がカバーされている状態です。

そして不動産の一部を売却することになり、売却した場合の残りの不動産担保の価値が3,000万円になるとします。
そうすると不動産担保にて融資をカバーするには、融資残高を3,000万円以下にすることが必要です。
現在の融資残高が4,500万円ですから1,500万円の返済を受ければ、引き続き不動産担保にて融資はカバーされることになります。

ご質問の中で「銀行の融資係から残った土地で抵当権は十分あるから売れた金額からいくらか返済してもらえれば分筆分の抵当を外しても良いと言われました」とありますが、仮に売却金でもって銀行融資の返済に充てなくても、引き続き不動産担保にて融資はカバーされるようです。
したがって売却だけして銀行融資の返済に充てなくても銀行の内部的には困らないはずです。



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