銀行融資の基本 融資審査マンの見方

販売用不動産購入案件とリフォーム規模の関係

中古の一棟ビル、一棟マンションを購入し、それを投資家向けに販売するスキームにおいて銀行はこれら不動産の購入資金及びリフォーム資金の融資を行っています。
ここで注意したいのはリフォームの規模です。
例えば1億円で中古の一棟マンションを購入し、リフォームを施した後、投資家向けに販売する案件で考えてみます。
1億円で不動産を購入し、3,000万円ほどのリフォームを施して投資家向けに販売するケースと500万円ほどのリフォームを施して販売するケースの2つを比べてみます。

違いはリフォームの規模です。
一方は3,000万円、もう一方は500万円。
どちらが銀行として取り組みやすい案件だと思いますか?
リフォーム額が500万円の方が購入する不動産の質が高いため優良な案件(つまり少額のリフォームで済む優良な不動産)だと思われるかもしれませんが、実は銀行としては取り組みづらい案件となります。
1億円の不動産に500万円のリフォームを施すということは、ほとんど不動産の付加価値が向上しません。
3,000万円のリフォームを施すとなれば、不動産の付加価値が向上すると考えることが出来ます。
500万円のように不動産の購入規模対比少額なリフォームしか施さない場合、銀行としてはほとんど転売と見なしてしまいます。
不動産の転売のための融資は銀行としてはポリシーとして取り組むことは出来ません。
この転売ということが銀行として無視できないネガティブな項目になるのです。
不動産の付加価値が向上する案件では銀行しても正面から融資という役割を果たすことが出来ます。

ではどの程度が転売か否かの分かれ目なのでしょうか?
明確な基準というものはありませんが、銀行融資審査の現場の目安としてはリフォーム規模が不動産の購入額対比1割未満のものは転売と見なしています。
リフォームの規模が不動産の購入額比2割以上であれば問題はありません。
このようにリフォームがほとんど不要だから良い物件だとしても、銀行融資という資金調達面ではスムーズに行かない側面がありますから注意が必要です。

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