抵当権抹消と不動産の売買

銀行に抵当権が設定されている不動産を売買する際には、少なくとも売買と同時に抵当権を抹消する必要があります。
融資が残っている銀行に抵当権抹消について相談をしていますが、いろいろと言われております。
どのように銀行と対応をすれば良いのでしょうか？

質問

自営業を営んでおり、銀行からの融資が3000万前後残っております。
抵当権のついている土地は1坪当たり50万、120坪以上あります
12年前に母親から受け継いだときの登記簿には約4600万の価値があるとかかれています。
経営が厳しくなってきたのもありサラ金やカードローン、知人から合計600万ほどの借金と税金の滞納(市民税や固定資産税、自動車税など)、これらを計算すると合計約760万ほどあります
そこで土地をいくらか分筆して切り売りすることになりました。
銀行の融資係りによると残った分でも十分抵当分の価値があるので、分筆がおわったらすぐに抵当権を抹消できます、しかし、売却価格からいくらか返金してくださいという話でした。
先日無事に分筆が終わり銀行に抵当権抹消の連絡した所、売却価格の書いた売買契約書がなければ抵当権は抹消できないと言われました。

一方買い手は万が一の事があるので抵当権を抹消しないと契約は結ばないと言われました。
土地を売らないと滞納している支払いを完済出来ないのと、土地の売却価格は経費を除くと800万、銀行は100万～200万の返済を期待しているようです。
とても金額がたりません・・・
この場合私はどうしたらいいのでしょうか？

銀行が抵当権抹消に応じる条件

抵当権は銀行が万が一の場合に備えた担保です。
今回は抵当権が設定されている土地の一部を売却するということですから、ポイントなるのは売却しない土地、つまり引き続き抵当権が残る土地で担保価値がどれくらいあるかです。
銀行からの融資の残債が3,000万円程度あるということですから、残った土地上の抵当権の担保価値が3,000万円以上でないと銀行は抵当権抹消に応じません。
もっともご質問者の場合には銀行から残った土地でも十分に抵当権の価値があると言われていますから、残った土地の抵当権だけで3,000万円以上の担保価値があるものと考えられます。
いくらか返済してくださいというのは、抵当権抹消の際によくある話なのですが、残った土地だけの抵当権だけで担保としては十分ということであれば、極端な場合は返済しなくても銀行としては最終的に抵当権抹消に応じるはずです。

売買契約書が必要

売買契約書がないと抵当権抹消ができないと銀行が言っているのは、おそらく銀行内での稟議手続きの一環からだと思われます。
土地に設定されている抵当権を解除するにあたり、銀行内部では抵当権抹消に同意するための稟議手続きが必要です。
その稟議上において抵当権抹消に応じる理由として「今回土地の一部を売買することとなり・・・」という理由を書くにあたり、そのエビデンスとして売買契約書を求めているものと思われます。
ただ売買契約書がないと絶対に解除の稟議が進まないとも言えません。
銀行に買い手が事前に抵当権抹消をしないと売買契約を締結しない旨主張していることを銀行に伝えてみてください。
正式な売買契約ではなくても、売買の何らかのエビデンスとなるようなものがあれば良いのですが。

次に買い手が抵当権抹消をしないと売買契約を結ばないと言っている点ですが、買い手の気持ちも理解できますが、売買契約の締結時点では抵当権が設定されたままの状態であり、売買実行までに売り手が責任をもって抵当権を外す旨、契約書の文言に掲載されていることはよくある事例です。
むしろ抵当権等担保設定がない土地を売買することのほうが珍しいくらいです。
買い手に対しては売買実行（資金決済）までに（あるいは同時に）抵当権を外すことを条項に加えることでどうか、交渉されてはいかがでしょうか？