融資審査マンの見方

時価余力とは

不動産担保を入れて銀行から融資を受けることはよくあることです。
ところで不動産担保には時価余力という考え方があります。
時価余力とは何か、時価余力があると銀行からの融資にどのような影響があるのかを説明します。

不動産担保の評価額

銀行が不動産担保を受け入れる際には、必ず銀行はその不動産の担保としての価値を算出しています。
そして不動産の担保としての価値があるときに初めて銀行は不動産担保を受け入れています。

不動産担保の価値とは

不動産担保としての価値があるかどうかはまずはこの不動産が担保としてどのくらいの金額の価値があるかを把握しています。
一言で言うならこの不動産はいくらで売却ができるかです。
仮に不動産が3,000万円で売却が可能だと考えられるのであれば、その不動産の価値は3,000万円だと銀行は考えます。
不動産が3,000万円で売却ができると把握する上では不動産の公示価格や売買事例などを参考にしながら金額を計算しています。

不動産担保の価値があるかどうか

もっとも不動産が3,000万円で売却ができると考えられる場合においても、ただちに不動産担保としての価値が3,000万円あるということにはなりません。
例えばこの不動産にすでに3,000万円の担保が設定されていれば、もうこの不動産に担保としての価値はありません。
不動産の価値3,000万円-担保設定額3,000万円=0となるからです。
もしすでに設定されている担保が2,000万円であれば、不動産の価値である3,000万円との差額である1,000万円は不動産担保としての価値が認められることになります。

銀行の評価は保守的

ところで不動産がいくらかを把握する上で銀行の考え方は保守的です。
仮に不動産の価格が現実には4,000万円が相場だとしても、銀行はそこから一定の掛け目を割り引いて不動産担保としての価値を計算しています。
この掛け目は8割や7割が目線です。
実際には不動産の価格は4,000万円が相場だとしても、銀行はその8割や7割、例えば3,000万円だとして不動産の価格を考えるのです。
この4,000万円が相場だと考えられる不動産の価格が時価です。

時価余力とは

時価余力とは何かを1つの例で説明をします。

・不動産の時価4,000万円
・銀行が考える不動産の価格3,000万円
・すでに設定されている不動産担保3,000万円


このケースの場合には、銀行が考える不動産の価格が3,000万円であるのに対して、すでに他の不動産担保として3,000万円が設定されていますから不動産担保としての価値はありません。
しかし実際の不動産の時価は4,000万円です。
すると時価とすでに設定されている不動産担保3,000万円にはまだ1,000万円の余裕があります。
この1,000万円が時価余力と呼ばれるものです。
つまり銀行が考える不動産の価格では不動産担保としての価値はないが、時価で考える場合にはまだ不動産担保としての価値が認められるものであり、この時価で考えた場合の不動産担保としての価値の余力が時価余力と呼ばれるものです。

時価余力の効果

時価余力が認められる場合には、銀行の内部規定では不動産担保としての価値は認められないものの、現実には時価余力の範囲内において実質的に不動産担保としての価値が認められます。
そのため銀行はこの時価余力を参考にして融資可否を検討します。
つまり銀行の保守的な評価ベースでは不動産担保としての価値は認められないが、時価余力ではまだ不動産担保としての価値が認められるため、その範囲内で融資を検討するということです。
上記の例だと時価余力が1,000万円存在しますから、その1,000万円の範囲内で融資を検討するということです。


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