銀行融資の基本

根抵当権を譲渡してもらうことは出来ますか?

ある銀行に出している不動産担保の根抵当権を他の銀行に移す、つまり譲渡することが出来るのかどうかが今回のテーマです。
ある銀行からの借入金を他の銀行に移す際に時々出て来る話です。

根抵当権の譲渡に関する質問

家族経営の中小企業を経営しています。
親父が設立者で現在の私は二代目になります。
今のそうなのですが親父の代のころに親父の自宅を根抵当権に出してある都市銀行と取引をしています。
昔はこの都市銀行は苦しい時にいろいろと助けてくれたようですが、今では冷たいものです。
一方で近くの地元の信用金庫さんは担当者の方がよくやってくれていて、苦しい資金繰りを融資で助けてくれています。
私は一層のこと、都市銀行の借入金を全部信用金庫に移したらどうかと考えています。
都市銀行に出している親父の自宅の根抵当権を信用金庫に譲渡することができれば、信用金庫も都市銀行からの借入金を引き受けてくれるのではないかとも考えています。
根抵当権を別の銀行に譲渡するようなことはそもそも出来るのでしょうか?

根抵当権の譲渡は可能

根抵当権の譲渡は実際によくあります。
今回のご質問のケースのようにある銀行の借入金を全部別の銀行に借り換えする際に根抵当権を譲渡する事例があります。
例えばA銀行から5,000万円を借入しており、不動産担保として根抵当権5,000万円を差し入れしているとします。
この場合でB銀行からA銀行からの借入金の肩代わり資金として5,000万円の融資を受ける際に、A銀行に設定されている根抵当権5,000万円を同時にB銀行に譲渡するという方法です。
実際のこのような事例は決して少なくありません。

根抵当権の譲渡は可能

根抵当権の譲渡に代わる方法

根抵当権の譲渡に代わる方法として根抵当権の解除と新規設定の方法もよく取り扱いがある事例です。
これはA銀行に設定されている根抵当権5,000万円を抹消し、同時にB銀行にて根抵当権5,000万円を新規設定する方法です。
譲渡する方法に比べて抹消と新規設定の方が実務的にはやりやすい側面がありますので、根抵当権の譲渡よりも抹消と新規設定の方が取り扱い例としては多いです。
なお譲渡も抹消と新規設定も効果としてはまったく同じです。

根抵当権の譲渡に代わる方法としては根抵当権の抹消と新規設定の組み合わせ

費用は根抵当権の譲渡の方が安い

不動産担保の根抵当権は法務局において登記をする必要があります。
不動産担保に関する必要はいろいろとありますが、もっとも費用がかかる項目は登録免許税という税金です。
根抵当権を新規設定する際の登録免許税は根抵当権極度額の1,000分の4が発生します。
根抵当権の極度が5,000万円だとすると、5,000万円×4/1,000=20万円です。
これに対して根抵当権の譲渡に関する登録免許税は極度額の1,000分の2となっています。
根抵当権の極度額がやはり5,000万円だとすると、5,000万円×2/1,000=10万円です。
つまりざっくりとした概算ですが、根抵当権の譲渡の方が新規設定の場合に比べて費用は半分ほどになるということです。
ただし根抵当権の譲渡には実務的に時間を要することが多く、そのため融資の希望時期との関係で時間をあまりかけられない場合には、費用な多くかかりますが根抵当権の抹消と新規設定の組み合わせのケースが採用されることも決して少なくありません。

費用は根抵当権の譲渡の方が抹消と新規設定の組み合わせより安い

根抵当権の譲渡に関するまとめ

以上、根抵当権の譲渡に関することをまとめますと次のようになります。

まとめ

・根抵当権の譲渡は可能
・根抵当権の譲渡に代わる方法として根抵当権の抹消と新規設定という方法もある
・費用な根抵当権の譲渡の方が安い

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