戸建住宅分譲業者の銀行融資

戸建住宅の分譲業者向けの銀行融資にポイントについて説明をします。

銀行員の目線

戸建住宅分譲業者向け銀行融資についての銀行員の目線や基準は主に以下のとおりです。

１．他の業種と比べて棚卸資産（分譲用土地）が多く、在庫期間も長いため借入金の負担が大きい

開発の規模にもよりますが、分譲開発の期間は短くても1年程度が中心。
この間、戸建分譲業者は仕入れた土地を保有していることや、土地の取得には多額の資金が費用となることから、棚卸資産（取得した土地）は多額となり、かつ在庫期間も長くなる特質があります。
また土地取得資金を自己資金にて調達出来る体力はほとんどなく、取得資金の大半を銀行融資などで調達することが大半となります。
そのため借入金負担が必然的に重くなります。

２．多種多様なリスクにさられている

どんな業種にも事業を行っていくうえでリスクは存在しますが、戸建分譲業者の場合にはそのリスク数が大きいといえます。
主なリスクを挙げてみると、
・土地情報の収集
・市場調査
・近隣対策
・自治体の許認可取得
・販売企画
・価格動向
・建築基準法の遵守
・売れ残りの場合には価格低下
などです。

３．開発期間が長い

開発のモデルケースは下記のとおりになると思われます。
土地の仕入れから販売まで戸建住宅分譲の場合はおおむね1年を要します。
この間は基本的に資金の立替が発生するわけですから、その金利負担が大きくなります。
複数の開発プロジェクトを手がけている場合には、資金負担や金利負担もそれに比例して大きくなります。
また開発期間が長いと、この間の市場の変化により当初の販売価格が維持出来なくなることも考えられます。

４．銀行としてもチェック項目が多い

銀行も分譲資金の融資にあたっては多岐にわたるチェックを行います。
主なチェック項目はつぎのとおりです。
・プロジェクトの内容
物件の所在地、最寄り駅、土地面積、建築面積、総戸数など
・スケジュール
土地の取得時期、着工時期、販売開始時期、竣工時期など計画に無理はないかどうか
・物件の立地環境
最寄り駅からの距離、スーパーなど生活面の利便性、農地や山林など宅地の造成に時間を要する物件ではないかどうかなど。
・事業の規模
融資先の実績や体力に比べ、過大ではないかどうか
・土地の仕入れ価格
市場価格などの比べて大きな乖離はないかどうか
・建築単価
相場と比較して大幅に低いものになっていないかどうか。大幅に低い場合には手抜き工事などの懸念があり。
・施工業者、設計者のチェック
施工業者や設計者の信用力や風評などを確認
・販売価格
近隣の事例と比較による価格の妥当性
・粗利益率
20%以上が目処
・事業利益率
10%以上が目処
・販売会社のチェック
販売会社の信用力や風評などを確認
・資金計画
総所要額と調達予定金額の確認。
建築代金の支払条件

５．原則として土地代金取得資金に融資は限定される

開発分譲にあたっての銀行融資は、原則として土地取得代金に限られ、建築資金は対象外としているのが原則です。
これは建築代金の支払条件は、通常、着工時・上棟時・完成後引渡し後に分割払いとなるケースだと思います。
したがって建築代金の支払いは販売代金によって充当されるのが一般的であるため、建築資金を必要としないのが一般的だからです。
必要だとしても、せいぜい着工時と上棟時の支払金額の一部に限定しています。

６．他のプロジェクトの進捗状況はどうか

複数の戸建住宅分譲案件を行っている場合には、融資対象の分譲案件だけではなく、他の案件の進捗状況も銀行は確認します。
これは他の分譲案件において計画が頓挫しているものや、販売遅れなどがある場合に、融資対象の分譲案件が計画通りに進んでいても、融資の回収可能性にマイナスの影響が懸念されるためです。

７．一行集中は回避

分譲案件は融資額が多額に上ることが多く、一行だけでは融資金額が相当の金額になります。
このため複数の金融機関にて分散して調達することが望ましいといえます。
実際のところ、銀行では複数の分譲案件の融資をすることはせず、１案件が完済とならない限り、別の案件への融資は行わないのが通常です。