融資審査マンの見方

共同担保を外してもらうには?

銀行から融資を受ける条件として不動産担保を出すことはよくあることです。
この不動産担保ですが複数の不動産を共同担保として出すように銀行から求められることがあります。
共同担保を外すことはできるのか、どういった条件であれば共同担保を外すことができるのかを説明します。

共同担保に関する質問

不動産購入のために銀行から融資を受けました。
購入した不動産を担保に出すとともに私がもっているマンションも一緒に不動産担保に出しました。
購入した不動産とマンションは共同担保になっています。
このマンションは近いうちに子供に与えようと考えており、担保がついたままだとかわいそうなのでマンションについている共同担保を外してもらいたいと考えています。
共同担保を外すには何か条件のようなものがあるのでしょうか。
こうなれば共同担保を外すことができるといった基準のようなものはあるのでしょうか。

共同担保とは

共同担保とは複数の不動産を1つの担保として設定する場合です。
今回の質問の例で言いますと不動産の購入のための融資を銀行から受けたわけですが、その担保として購入した不動産を出しました。
しかしこの不動産だけでは担保としては不十分なためにマンションを不動産購入のための融資の担保として購入した不動産と一緒の担保に出したわけです。
不動産購入のために銀行から1億円の融資を受けたとします。
ただし購入した不動産の銀行により担保評価額が8,000万円だとすると、これだけでは担保として不足をしています。
そのためマンションも加えて1つの不動産担保として銀行は融資に応じたわけです。

共同担保とは複数の不動産を同一の融資をカバーする目的のため1つの担保として設定されたもの

共同担保を外すには

共同担保となっているマンションを担保から外すには残りの不動産担保だけで融資がカバーされることが前提条件となります。
上記の例で考えますと当初は銀行から1億円の融資を受けました。
購入した不動産の担保としての評価額は8,000万円でした。
差額の2,000万円をカバーするためにマンションを共同担保として銀行に差し入れたわけです。
融資の返済が進み融資残高が8,000万円以下になれば、購入した不動産の担保だけで融資がカバーされることになります。
つまりマンションがなくても融資がカバーされるわけです。
このような状況になって初めてマンションを共同担保から外すことを銀行は検討してくれます。

共同担保のうち一部の不動産を外すには残った不動産だけで融資がカバーされることが前提条件

不動産担保の評価額は時価ではない

ところで不動産担保の評価額は時価とは同一ではありません。
不動産担保の評価額を時価などを参考にしながら銀行が独自で決めている不動産の価値です。
不動産担保の評価額は公表されてはいません。

不動産担保の評価額は時価とは同一ではなく銀行が独自に算出したもの

共同担保を外すには銀行に聞くしかない

したがって融資残高がどれくらいになったら共同担保を外すことができるのかは銀行に相談するしかありません。
聞き方としては「マンションを担保から外してほしいが融資がどれくらいになったら外すことができるのか」といった感じです。

共同担保を外すことに関するまとめ

以上、共同担保を外すにはどうしたら良いのかをまとめますと次のようになります。

まとめ

・共同担保とは融資をカバーするために複数の不動産を1つの担保として差し出したもの
・共同担保を外すには引き続き担保となる不動産だけで融資がカバーされることが前提条件
・どれくらいの融資残高になれば共同担保を外すことができるのかは銀行に聞くしかない

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