融資審査マンの見方

不動産担保融資でいくらまで借入できますか?

不動産は銀行の担保の代表的なものであり、実際に不動産担保融資は数多く取り扱いがあります。
では不動産担保融資でいくらまで借入ができるのかが今回のテーマです。
不動産担保融資では不動産の評価額とそもそもの返済能力が借入額に大きく影響をしてきます。

不動産担保融資に関する質問

運送業を行っている会社のものです。
今から5年くらい前ですが、銀行から5,000万円の融資を受けてトラックの駐車場用として土地を購入しました。
現在の借入残高は3,000万円ほどになっています。
銀行から5,000万円の融資を受ける際に購入した駐車場の土地を担保に入れています。
最近、利益が厳しく資金繰りに困っています。
そのため銀行から運転資金の融資を受けたいと思っています。
この駐車場の土地で不動産担保融資で借入を検討しています。
ところで不動産担保融資ではどれくらいまで借入ができるものなのでしょうか?
知り合いの不動産会社の人にこの駐車場の土地がいくらするかを聞いたところ、8,000万円ぐらいの価値はあるのではないかと言われました。
仮に不動産の価値が8,000万円だとすると現在の借入残高の3,000万円の残りの5,000万円は不動産担保融資で借入ができると考えて良いのでしょうか?

銀行の不動産の担保価値はいくら?

不動産担保融資は不動産担保が前提の融資となりますから、まずは担保に入れる不動産の価格が不動産担保融資の借入の上限の目安となります。
ところでこの不動産の価格ですが、世の中には路線価価格や公示価格といった役所が出している不動産価格の他に、実際に売買されている売買価格というものがあります。
一般的には実際に売買されている価格よりも路線価価格や公示価格は低めに設定されています。

不動産の価格は銀行が独自で決めている

では銀行はこれらのうちどの価格を不動産担保の価格として採用するかですが、結論はどの価格も採用はしません。
不動産の価格をいくらで見るかは銀行自身が独自で査定をしています。
もちろん路線価価格や公示価格、実際の売買時の価格を参考にはしていますが、これらの価格を参考にしながら最終的には銀行が独自で不動産価格を査定しています。
したがって不動産会社が8,000万円くらいだと査定しても、銀行はその価格で不動産担保を評価するとは限りません。

不動産担保の対象となる不動産価格は銀行が独自で査定している

目安としては実際の売買価格は7割から8割程度

銀行がいくらで不動産の価格を査定しているかは顧客を踏めて一切公表はしません。
ただし目安としては実際に売買されている価格の7割から8割程度と考えてください。
不動産会社さんが言っている8,000万円という金額はおそらく実際に売買されている価格に近いものだと思います。
したがって銀行が査定している不動産の価格はその7割から8割程度である5,500万円くらいから6,500万円くらいだと考えてください。

銀行の不動産査定価格は実際の売買価格の7割から8割程度


仮に銀行が見ている不動産の査定価格、つまり不動産担保の価値が6,000万円だとすると、現在の借入残高が3,000万円ですから差額の3,000万円が不動産担保融資の借入上限の1つの目安となります。

不動産担保があるから融資をするわけではない

もっとも銀行は不動産担保があるから融資をするわけではありません。
不動産担保は銀行にとっては万が一の場合の融資の回収保全策であり、初めから不動産担保での融資を回収を期待しているわけではまったくありません。
顧客の事業活動から得られる収益によって返済されることを期待していますし、この収益によって返済が可能かどうかが最大の融資審査のポイントとしています。

銀行は不動産担保を充てにして融資をしているわけではない


したがって事業活動から得られる収益によって返済が困難と考えられる場合には、どれだけたくさんの不動産担保があっても銀行は融資を行いません。
そのため不動産担保融資でいくら借入ができるかは、不動産担保の銀行独自の査定額を上限とするも借入出来る金額がゼロという結論もあります。

不動産担保融資でいくらまで借入できますか?のまとめ

以上、不動産担保融資でいくらまで借入ができるかについてまとめますと次のようになります。

まとめ

・銀行は不動産の価格を独自の調査で査定をしている
・銀行の不動産担保の査定額は実際の売買価格の7割から8割程度が目安
・一方で銀行は不動産担保があるから融資を行うわけではない
・融資可否の最大のポイントは事業活動から得られる収益によって返済が可能かどうか
・したがって不動産担保融資でいくらまで借入ができるかは不動産担保の査定額を上限としつつもゼロもありうる

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