信用保証協会での借入金の返済と担保抹消について

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質問
現在、信用保証協会の保証付で1000万円借り入れています。
うち700万円は信用金庫を通じて借入れ、自宅と収益物件を根抵当設定されています。
残りの300万円は、無担保で同じ信用金庫で借り入れました。
今回、自宅と収益物件を売却に出し、自宅部分だけが先に売れました。
当初は自宅と収益物件を売却し、信用金庫には全額返済する予定でしたが、自宅部分しか売却できなかったので、全額返済してしまうと、自分たちが住む家が買い替えできなくなるため、一部だけ返済したい、と申し出たところ、信用金庫からは全額返済してもらわなければ根抵当を抹消できない、と言われています。
残りの収益物件だけでも評価格は7000万円あり、根抵当には充分の担保価値があります。信用金庫は「売却できたら全額返済します、」と聞いていたから、全額返済しなければ、根抵当を抹消しない、と言われています。

回答
収益物件だけで担保評価が出るのであれば、全額を返済しなくても自宅部分の根抵当権を抹消することは理屈の上では可能です。
根抵当権を抹消するにあたっては信用金庫さんで不動産担保の解除の稟議が必要です。
その稟議において担保抹消の条件として全額返済をうたっているものと考えられます。
その稟議条件を満たしていないため、根抵当権を抹消することが出来ないと言っているものと思います。
信用保証協会の保証付借入のうち700万円については担保が条件となっているはずです。
全額を返済する場合にはいちいち信用保証協会の承認は必要ないのですが、一部だけ返済し担保の変動が伴う場合には事前に信用保証協会の承認が必要となってきます。
収益物件だけで担保評価が十分にあるのであれば、自宅部分のみの根抵当権を抹消し一部返済することは可能だと思いますが、信用保証協会の承認と信用金庫での再稟議が必要となりますので少し時間を要することになります。

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