融資の担保設定を外してくれない

銀行が融資の条件として不動産などに担保設定することはよくあることです。
何らかの事情で銀行の担保設定を受けている不動産を売却する際には、この担保設定を外してもらう必要があります。
今回は銀行が担保設定を外してくれずに困っている事例をご紹介します。

融資の担保設定に関する質問

現在、信用金庫から1000万円借り入れています。
自宅とアパートの収益物件を根抵当設定されています。
今回、自宅と収益物件を売却に出し、自宅部分だけが先に売れました。
当初は自宅と収益物件を売却し、信用金庫には全額返済する予定でしたが、自宅部分しか売却できなかったので、全額返済してしまうと、自分たちが住む家が買い替えできなくなるため、一部だけ返済したい、と申し出たところ、信用金庫からは全額返済してもらわなければ根抵当を抹消できない、と言われています。
残りの収益物件だけでも評価格は7000万円あり、根抵当には充分の担保価値があります。
信用金庫は「売却できたら全額返済します、」と聞いていたから、全額返済しなければ、根抵当を抹消しない、と言われています。
自宅の担保設定を外してくれないと自宅が売却できません。
どうしたら良いのでしょうか。
なぜ担保設定を外してくれないないのでしょうか。

自宅の担保設定は外せるはず

おそらく自宅とアパートの収益物件には同じ根抵当権が設定されているものと思います（これを共同担保と呼んでいます）。
もっとも自宅とアパートの収益物件とは別々の不動産だと思いますから、自宅だけ担保設定を外すということは可能です。
自宅の担保設定を外しても収益物件だけで7,000万円の価値があるのであれば自宅の担保設定が外せないという理由は思いつきません。

おそらく融資稟議の条件になっている

収益物件だけで担保評価が出るのであれば、全額を返済しなくても自宅部分の根抵当権を抹消することは理屈の上では可能です。
根抵当権を抹消するにあたっては信用金庫さんで不動産担保の解除の稟議が必要です。
その稟議において担保抹消の条件として全額返済をうたっているものと考えられます。
その稟議条件を満たしていないため、根抵当権を抹消することが出来ないと言っているものと思います。
収益物件だけで担保評価が十分にあるのであれば、自宅部分のみの根抵当権の担保設定を外して一部返済することは可能だと思います。

担当者の上司に話をしてください

残る収益物件だけでは担保としての価値がない、あるいは不十分ということであれば自宅の担保設定を外せないということは考えられます。
しかし収益物件だけで融資を上回る担保価値があるのであれば、自宅のみの担保設定を外すことは可能です。
おそらく不動産担保解除の融資稟議における条件のせいだと考えられます。
担当者にもう一度話をして、それでもだめであれば担当者の上司に事情を話してください。