抵当に入っている土地を売却する際の具体的な手続きと注意点

銀行の融資やローンを利用する際に土地などの不動産を担保に入れることはよくあることです。
この抵当、つまり担保に入っている土地を売却する場合、制限や注意を要することがあります。
抵当に入っている土地売買について融資担当の銀行員が説明をします。

抵当に入っている土地売買に関する質問

土地を抵当に銀行融資を受けています。
この度、その土地の一部を売却する事になりました。
その場合、売却代金は全部、銀行融資の返済に回さないといけないのでしょうか？

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抵当に入っている土地を売却できますか？基本的な知識と条件

まず抵当に入っている土地を売却することはできるのでしょうか？

原則として抵当に入っている土地は売却できる

売れる、売れないは別として原則として抵当に入っている土地を売却することはできます。
抵当に入っていると土地が売却ができないということではありません。
しかし大きな制限事項があります。

抵当に入っている土地の基本的な仕組みと注意点

抵当に入っている土地を売却する際に問題となる点は大きく2点あります。
１つ目は買い手の問題です。
２つ目は抵当権者、つまり銀行などの債権者の問題です。

抵当に入っている土地をそもそも買う人はいるのか？

まずは1つ目の問題点である買い手の問題です。
そもそもですが、抵当に入っている土地を買う人はいるのでしょうか？
抵当に入っている土地を買った場合、将来、抵当権が行使されて土地を失ってしまう危険があります。
他人の借金の抵当に入っている土地を購入し、その他人が借金の返済ができなくなれば抵当権が行使されて土地を失ってしまうのです。
このような非常に危険で不安定な状態である土地を買う人はそうはいないでしょう。

抵当に入っている土地を買う人は少ない

このように抵当に入っている土地を購入することは非常なリスクを伴うものです。
したがって抵当に入っている土地を購入する人は基本的にいないというのが現実です。
そのため抵当に入っている土地を売却したいと思っても、購入してくれる人を見つけることが非常に困難となります。
売りたいと思っても抵当に入っている土地を売却することは現実には非常に困難なのです。

債権者の問題

次は2つ目の問題点である抵当権者、つまり銀行などの債権者の問題です。

銀行にとっての抵当の意味

銀行にとって抵当とは万が一、融資先が返済できない場合にその抵当権を行使して不動産を売却などしてその代金にて融資の回収に充てる保全手段です。
つまり銀行にとって抵当とは最後の融資の回収手段だと言えます。
したがって抵当として取っている不動産を売却するということは銀行としては最後の回収手段がなくなる、もしくは少なくなるということですから基本的には受け入れが難しい案件ということになります。

抵当に入っている土地を売却したい場合はどうすれば良いのか

したがってこの理屈から言えば抵当に入っている不動産は融資が完済しないと勝手には売却が出来ないということとなります。
抵当に入っている土地を売却したいと銀行に相談を行っても、融資やローンの残債があれば銀行は売却をしやすいように抵当権を抹消することには応じないからです。
しかし現実にはいろいろな事情から抵当に入っている不動産を売却しなければならないこともあるでしょう。
そのような場合にはどうすれば良いのでしょうか。

実務的には融資やローンの返済が必要

抵当に入っている不動産を売却するには実務的には銀行に融資やローンの返済が必要となってきます。
今回のように抵当に入っている不動産の一部を売却する場合には、売却対象の不動産の担保価値が問題となります。
銀行は不動産を抵当として徴求する場合には必ず担保価値を計算しています。
つまりいくらの最後の回収手段として見込めるかという値段です。
抵当に入っている不動産の一部を売却する場合には、その売却する不動産を銀行がいくらの担保価値で見ているかいうことが問題なります。
さらに不動産の一部を売却するというこは残った不動産の価格に影響をします。
道路に面している部分とそうでない部分では自ずと不動産の価値は異なってきます。
当然、道路に面している部分の方が不動産としての価値が高いのが一般的です。
したがって今回のように抵当に入っている不動産の一部を売却する場合にはその売却する不動産の担保価値と、残った部分、つまり引き続き銀行に抵当として入れる不動産の担保価値がどのように変化するかによって銀行に求められる返済額が異なってきます。

最後は銀行との交渉次第

実際問題として抵当に入っている不動産の一部を売却する場合、どれくらい融資やローンの返済をしなければならないのかは銀行との交渉次第ということになります。
不動産を売却するにあたっては銀行が設定している不動産担保登記（抵当権や根抵当権）を抹消してもらわなければなりません。
抹消してもらうには融資やローンの返済が必要となります。
残された不動産の担保価値はゼロとなってしまうような場合には全額の融資返済が担保抹消の条件となってしまうでしょう。
一方で残された不動産の担保価値だけで現在の融資が十分にカバーされるのであれば、返済せずとも担保抹消に銀行は応じるでしょう。
どれくらい返済しなければならないかの明確な決まりというものはありません。
あくまでも銀行との交渉ということになります。

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抵当に入っている土地に家を建てる場合の条件とは

さて抵当に入っている土地に自宅の家を建てるというケースがあると思います。
このような場合の条件や注意点について説明をします。

住宅ローンを利用して土地に家を建てる際の注意点

住宅ローンを利用するには土地と建物を抵当に入れる必要があります。
土地だけ、あるいは建物だけを抵当に入れて住宅ローンを利用することはできません。
さきほど銀行にとっての抵当は融資やローンの最後の回収手段であり非常に重要だということを説明しました。
建物だけに住宅ローンの抵当が設定されている場合、将来、住宅ローンが返済されない場合に建物を売却して住宅ローンを回収することになります。
しかし他人の土地上に建っている建物を買う人はそうは多くはありません。
そのため銀行が建物を売却して住宅ローンを回収しようとしても、買い手がなかなか見つからず住宅ローンが回収できない事態に遭遇してしまうのです。
そのため銀行の実務において住宅ローンで土地だけ、あるいは建物だけを抵当に取って対応することはありません。
住宅ローンでは土地と建物の双方とも抵当に取ることが必須です。

土地と建物で住宅ローンをカバーできるかどうか

これもさきほど説明をしましたが銀行は不動産を抵当に取る場合には、かならずその不動産の担保としての価値を計算しています。
そして他の抵当に入っている土地を抵当に取る場合には、土地のそもそもの価値から他の抵当を控除する必要があります。
例えば土地の価値が3,000万円だとします。
そして先に抵当に入っている金額が2,000万円だとすると、住宅ローン用の土地の抵当の価値は残りの1,000万円ということになります。
土地1,000万円と建物の価値の合計額で住宅ローンがカバーできるかどうかがポイントなります。
住宅ローンの希望額が4,000万円として建物の価値が500万円だとした場合、住宅ローン用の抵当の価値は土地1,000万円、建物500万円、合計1,5000万円となり住宅ローン希望額4,000万円に届きません。
この状態では住宅ローンは通りません。

抵当に入っている土地を売却する際の具体的な手続きと注意点のまとめ

以上、抵当に入っている土地を売却する際の具体的な手続きと注意点についてまとめますと次のようになります。