担保に入っている土地の一部を売却する場合と銀行融資返済の関係

銀行に担保として差し入れている不動産を売却する場合に銀行への融資の返済が必ず問題となります。
担保に差し入れている不動産の売却と融資の返済に関して説明をします。

質問

土地を担保に銀行融資を受けています。
この度、その土地の一部を売却する事になりました。
その場合、売却代金は全部、銀行融資の返済に回さないといけないのでしょうか？

銀行にとっての担保の意味

銀行にとって担保とは万が一、融資先が返済できない場合にその担保を売却などしてその代金にて融資の回収に充てる保全手段です。
最後の融資の回収手段だと言えます。
その担保である不動産を売却するということは銀行としては最後の回収手段がなくなる、もしくは少なくなるということですから基本的には受け入れが難しい案件ということになります。

売却したい場合はどうすれば良いのか

したがってこの理屈から言えば担保に入っている不動産は融資が完済しないと勝手には売却が出来ないということとなります。
しかし現実にはいろいろな事情から担保に入っている不動産を売却しなければならないこともあるでしょう。
そのような場合にはどうすれば良いのでしょうか。

実務的には融資の返済が必要

担保に入っている不動産を売却するには実務的には銀行に融資の返済が必要となってきます。
今回のように担保に入っている不動産の一部を売却する場合には、売却対象の不動産の担保価値が問題となります。
銀行は不動産を担保として徴求する場合には必ず担保価値を計算しています。
つまりいくらの最後の回収手段として見込めるかという値段です。
担保に入っている不動産の一部を売却する場合には、その売却する不動産を銀行がいくらの担保価値で見ているかいうことが問題なります。
さらに不動産の一部を売却するというこは残った不動産の価格に影響をします。
道路に面している部分とそうでない部分では自ずと不動産の価値は異なってきます。
当然、道路に面している部分の方が不動産としての価値が高いのが一般的です。
したがって今回のように担保に入っている不動産の一部を売却する場合にはその売却する不動産の担保価値と、残った部分、つまり引き続き銀行に担保として入れる不動産の担保価値がどのように変化するかによって銀行に求められる返済額が異なってきます。

最後は銀行との交渉次第

実際問題として担保に入っている不動産の一部を売却する場合、どれくらい融資の返済をしなければならないのかは銀行との交渉次第ということになります。
不動産を売却するにあたっては銀行が設定している不動産担保登記（抵当権や根抵当権）を抹消してもらわなければなりません。
抹消してもらうには融資の返済が必要となります。
残された不動産の担保価値はゼロとなってしまうような場合には全額の融資返済が担保抹消の条件となってしまうでしょう。
一方で残された不動産の担保価値だけで現在の融資が十分にカバーされるのであれば、返済せずとも担保抹消に銀行は応じるでしょう。
どれくらい返済しなければならないかの明確な決まりというものはありません。
あくまでも銀行との交渉ということになります。