根抵当権の限度額まで融資されると考えていいのでしょうか?

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不動産担保に設定する根抵当権は銀行融資の代表的な担保ですが、例えば根抵当権500万円を設定して500万円の銀行融資を受けたとします。
その後、返済が進み融資残高が400万円となった場合、根抵当権設定額500万円に対し100万円の余裕があるわけですが、この100万円は融資されると考えてよいかという問題です。
結論としては必ず融資が約束されるというものではありません。





理由としては大きく2つあります。
1つめは銀行融資を行うか否かの判断は担保ではないということです。
原則として、銀行は担保があるから融資を行うわけではありません。
あくまでも融資先の返済能力から融資可否を判断しているのです。
銀行融資の中には無担保融資も少なくありませんが、これなどはその典型例で融資先の返済能力を信頼して担保なしで融資を行っています。
逆の言い方をすれば、どれだけ多額の担保があっても返済能力が認められなければ、銀行は融資を行いません。
担保はあくまでも万が一の場合に融資回収を保全する位置づけです。

2つめは根抵当権設定額=担保価値ではないということです。
返済能力や回収面に不安がある場合、銀行は担保を徴求して融資を行うわけですが、その際、銀行は不動産などの担保については独自にその価値を評価しています。
したがって時価の値下がりなどが原因で当初の担保価値が目減りしてしまうことがあります。
例えば当初は根抵当権設定額と同じの500万円の評価をしていた土地について、その後の土地価格の値下がりの影響を受けて、数年後の銀行の担保評価額が300万円に下がってしまうことがあります。
このような状態で、返済能力に不安があるため担保は必要と銀行が考えている場合には、根抵当権設定額500万円に対して現在の融資残高が400万円とすると、100万円の余裕が設定額対比ありますが、銀行の担保評価を超えている融資残高となっており超えている金額、つまり100万円は銀行にとっては無担保融資と同じことになっています。
融資には担保が必要と考えている銀行としては、すでに担保評価額以上の融資があり、これ以上の融資は出来ないと判断するわけです。





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