担保に入っている土地の売却について

銀行に融資の担保に入れている土地などの不動産を売却する相談を受けることがあります。
担保に入っている土地を売却する際には銀行との交渉が必要となります。
銀行の考え方について説明をします。

銀行に黙って担保に入っている土地を売却することはできるか？

まず銀行に融資の担保に入っている土地を銀行に相談せずに勝手に売却することができるかどうかですが、物理的には可能です。
なお担保に入っている土地を売却しても銀行の担保として設定している抵当権や根抵当権はそのままです。
担保に入っている土地を売却したからといって自動的に銀行の担保が消えるわけではありません。

担保付きの土地を買う人はいるのか？

ところで担保に入っている土地を担保がついたまま買う人はいるでしょうか？
まずいないと思います。
仮にいたとしても担保に入っているということで価格は相当低い水準で売却せざるを得ないのではないでしょうか。
そのため現実には担保に入っている土地を担保がついたまま売却することは困難です。
そのために事前に銀行と相談をして売却時に担保を外してもらう必要があります。

銀行が担保を外すことに同意する条件

担保とは融資が返済されない場合にその担保を売却してその売却資金にて融資を回収する手段です。
銀行が土地を担保に取っている場合、その土地の担保価値を銀行は計算しています。
銀行はその担保価値分は最終的に融資を回収できると見込んでいます。

売却金による融資の返済が必要

そのため担保に入っている土地の売却資金により担保評価額以上の融資の返済をすることが銀行が担保を外すことに同意する前提条件と考えてください。
例えば担保評価額が1,000万円として、その銀行から1,000万円以上の融資を受けているのであれば少なくとも1,000万円を売却資金でもって返済する必要があります。
売却金額が1,000万円未満など売却資金でもって担保評価額の1,000万円以上の返済ができない場合には基本的に銀行が担保を外すことに同意することはありません。
したがって担保に入っている土地の売却を計画している場合には、事前に銀行と十分にすり合わせをしたうえで、融資返済額以上で売却できる先を探す必要があるでしょう。

担保に入っている土地の一部を売却する場合

なお担保に入っている土地の全部を売却するのではなく、一部を売却するケースが時々あります。
担保に入っている土地の一部を売却するようなケースではどのように考えたら良いのでしょうか。

一部売却により担保評価額がどうなるか

担保に入っている土地の一部を売却する場合には、残った土地、つまり引き続き担保となる土地で担保評価額がどうなるかがポイントとなります。
例えばそれまで担保評価額が1,000万円の土地について、その一部を売却し残った土地での担保評価額が600万円となる場合には、マイナスとなる400万円を最低でも売却資金にて融資の返済をする必要があります。
そうでないと基本的に銀行は一部の担保を外すことに同意をしません。

担保に入っている土地の売却についてのまとめ

以上、担保に入っている土地の売却についてまとめますと次のようになります。