融資審査マンの見方

不動産プロジェクト融資(PJ融資)の銀行の見方

不動産プロジェクト融資、不動産PJ融資との呼ばれますが、銀行ではこの不動産プロジェクト融資を取り扱っています。
ただし一般の運転資金や設備資金の融資とは銀行の見方が大きく異なります。
不動産プロジェクト融資(PJ融資)に対する銀行の見方について説明をします。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)とは

不動産プロジェクト融資(PJ融資)とは不動産業が不動産を仕入れしてその不動産に付加価値をつけて販売するにあたり、主に不動産の仕入資金を融資の対象とするものです。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)の具体例

不動産プロジェクト融資(PJ融資)の具体例を挙げますと次の通りです。

不動産プロジェクト融資の具体例

・戸建分譲プロジェクト:土地を仕入し、それをいくつかに区画整理して個人の住宅を建築して戸建住宅として販売する不動産プロジェクトに関して土地の仕入資金や住宅の建築費用を融資するもの。
戸建住宅ではなく分譲用マンションとして販売する場合も含まれます。
・中古住宅再販プロジェクト:中古の戸建住宅やマンション一室を仕入し、それをリノベーションして販売するにあたり、中古不動産の仕入資金やリフォーム費用を融資するもの。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)に対する銀行の見方

不動産プロジェクト融資(PJ融資)は一度に大きな金額の融資となることが少なくなく、融資を伸ばしたい銀行としては魅力的なものです。
その一方で万が一、焦げ付いた場合には焦げ付き金額が多額となることから不動産プロジェクト融資(PJ融資)は慎重な判断を要する側面も持っています。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)と運転資金融資との違い

運転資金や設備資金といった一般的な融資は融資先が事業活動によって得られる営業収入や利益によって返済がされるものです。
これに対して不動産プロジェクト融資(PJ融資)は基本的に不動産の売却資金でもって返済がなされるものです。
不動産プロジェクト融資(PJ融資)の返済面を一言でいうなら「売れるか売れないか」です。
返済原資の違いが運転資金などの融資と不動産プロジェクト融資(PJ融資)との大きな違いです。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)は売れるか売れないか!

不動産プロジェクト融資(PJ融資)に対する銀行の審査目線

このように不動産プロジェクト融資(PJ融資)はプロジェクトの対象となる不動産が売れるか売れないかが大きなポイントとなることから、銀行の不動産プロジェクト融資(PJ融資)に対する審査目線は次のとおりです。
ここでは戸建住宅の分譲プロジェクトを例にして不動産プロジェクト融資(PJ融資)に対する銀行の審査目線をご紹介します。

立地条件

不動産プロジェクト融資(PJ融資)においては銀行員が必ず現地を確認しています。
戸建住宅であれば住居としてそもそもふさわしい環境なのかどうを現地に出向いて銀行員が確認をします。
近くにスーパーがあるか、近くに学校があるか、近くに医療機関はあるか、近くに公園はあるかなど住居環境としてふさわしいかどうかを確認します。
逆の意味で近くに工場がある、近くに墓地がある、近くに風俗店がある、近くに反社勢力の事務所があるといったことであれば住居環境としてはふさわしくないでしょう。
銀行員自身が「自分だったらここに好んで住むかどうか」という一般人の目線で現地を確認します。

銀行員自身が個人として住んでも良いと感じる周辺環境かどうか

販売価格の妥当性

不動産プロジェクトにおいては必ずプロジェクトの事業計画書の提出を銀行は求めます。
そして事業計画の要となるのは販売価格です。
設定された販売価格が周辺の物件と比較してその水準がどうかを検証します。
周辺の物件と比較して高額な価格設定であれば売れ残りが懸念されます。
売れ残りは銀行としては不動産プロジェクト融資(PJ融資)が返済されないことに直結します。
さらに売れ残ってしまえば当初の販売価格を下げて販売せざるを得ないことも想定されます。
販売価格を下げれば事業者の利益が少なくなる、場合によってはプロジェクトが赤字になってしまう懸念もあります。
販売価格が妥当な水準かどうかは売れるかどうか、つまり不動産プロジェクト融資(PJ融資)が返済されるかどうかの大きなポイントとなります。

販売価格は周辺の物件と比較して妥当な水準かどうか

事業計画に妥当性はあるかどうか

さきほどの販売価格も関係してきますが、プロジェクトの事業計画が妥当な内容かどうかも不動産プロジェクト融資(PJ融資)の審査の対象です。
きちんと利益が獲得できる無理な計画となっていないかどうかを検証します。

プロジェクトの事業計画に妥当性はあるかどうか

他のプロジェクトの進捗状況はどうか

仮に同時に複数の不動産プロジェクトを手掛けている場合には、他の不動産プロジェクトの状況も審査の対象となります。
計画通りにプロジェクトは進んでいるのかどうか、計画通りに進んでおらず売れ残りで苦しんでいることはないかどうかなどを確認します。
もし他のプロジェクトが計画通りに進んでいないのであれば、今後の計画はどのように考えているのかも銀行は確認をします。
このようなことから不動産プロジェクト融資(PJ融資)を銀行に申し込む場合には、対象となる不動産プロジェクトの計画だけではなく、他のプロジェクトの状況がわかる資料の提出も必要となります。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)の融資期間

不動産プロジェクト融資(PJ融資)は対象である不動産の売却代金によって返済が行われるものです。
したがって不動産プロジェクト融資(PJ融資)の融資期間は当初計画されている販売時期までの期間となります。
そして一般的には不動産プロジェクト融資(PJ融資)は長くても1年から1年半程度です。
プロジェクトの完了に2年も3年も要するものは大規模マンション分譲など特別な場合を除いては、そのプロジェクトそのものの妥当性に問題があるとして銀行は否定的です。

不動産プロジェクト融資(PJ融資)の融資期間は長くても1年から1年半程度

不動産プロジェクト融資(PJ融資)の銀行の見方のまとめ

以上、不動産プロジェクト融資(PJ融資)に関する銀行の見方をまとめますと次のようになります。

まとめ

・運転資金などの融資と異なり不動産プロジェクト融資(PJ融資)は物件が売れるかどうかが大きなポイント
・そのため不動産プロジェクト融資(PJ融資)はプロジェクトの妥当性の検証が融資審査の中心
・周辺環境や販売価格の妥当性など銀行員自身が現地に出向いて不動産プロジェクトの妥当性を検証する
・不動産プロジェクト融資(PJ融資)の融資期間は長くても1年から1年半が限度

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