銀行融資の基本

抵当権の抹消について

銀行から融資を受ける際に担保を差し出すことがしばしばあります。
そして担保の代表的なものは不動産担保です。
今回は不動産担保のうち抵当権の抹消について説明をします。

質問

住宅ローンを組んでいる銀行に事業資金で新たな借り入れをしました。
その事業資金用として住宅ローンの抵当権のあとに追加で抵当権をつけました。
そして先日事業資金はすべて完済しました。
住宅ローンはまだ残っています。
銀行に事業資金は完済したので、事業資金の借入時に設定された抵当権を抹消するよう依頼をしましたが、担当者は「はずす」と口では言うものの、なかなか抹消してくれません。
住宅ローンがまだ残っているから抹消してくれないのでしょうか?

抵当権と根抵当権

不動産担保には抵当権と根抵当権のあります。

抵当権とは

抵当権とはその不動産が担保する融資を特定するものです。
住宅ローンにおいては購入する自宅不動産は担保に差し出す必要がありますが、住宅ローンの不動産担保はほとんどが抵当権です。
この場合、抵当権の対象となるのは住宅ローンのみです。
仮に住宅ローン以外の借金があったとしても抵当権で担保される融資は住宅ローンのみであり住宅ローン以外は担保の対象とはなりません。
図で示すと次のような関係となります。
抵当権

根抵当権とは

これに対して根抵当権はその不動産が担保する融資を特定しないものです。
複数の融資がある場合には根抵当権はすべての融資が担保になります。
さらに根抵当権は将来の融資も担保の対象とします。
今は借入がなくても今後融資を受けた場合、その融資も自動的な担保の対象となるのが根抵当権というものです。
図で示すと次のような関係となります。
根抵当権

抵当権の効果

抵当権の特徴は担保の対象となる融資を特定するものです。
したがってその融資が完済となれば抵当権の効果は消滅します。
対象となる融資がなくなれば担保としての効果がなくなるのが抵当権の特徴です。
したがって質問にある事業資金の借入が完済となれば抵当権の効果は消滅します。
抵当権の設定登記があってもその担保としての効果はなくなっているのです。
したがって銀行としても効果がない抵当権を設定したままにしておいても何のメリットもありません。
銀行の担当者に抵当権の抹消をお願いしてもなかなか対応しないのは、何も抵当権を抹消できないという他の理由があるからではなく単なる担当者の怠慢です。
多忙のせいかもしれません。
なかなか応じてくれない場合にはいつまでに抵当権の抹消を行うように期限を切って依頼をしてください。

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