すべての融資を返済しない限り、担保が外れない?

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◆質問

個人で自営業をしています。
商売を始める際に、妻の実家の不動産を担保に入れて立ち上げに必要な資金を銀行から借入しました。

商売の状況がよくなく再び資金が足らない状態です。
担保に入っている不動産はいずれ妻が相続予定のため、実家からは「売ってもよい」と言われています。
妻と相談した結果、不動産を売却し、その売却資金の一部を商売に充てる話をしており、先日、融資を受けている銀行に相談に行きました。

銀行からは当初借入した融資のみならず、その後に追加で借入した融資も完済しない限り、担保ははずせないと言われています。
私としてはあくまでも商売を始める際に借入した融資のみ担保の対象になっていると考えています。
銀行の言っていることが納得出来ません。
どういうことなのでしょうか?

◆回答

担保となっている不動産の登記簿謄本を取得して確認してください。
不動産の担保種類は大きく「抵当権」と「根抵当権」に分けられます。
銀行の言っていることが正しいとすると、おそらく「根抵当権」が設定されているものと考えられます。

「抵当権」は担保の対象となる借入が限定されるのに対し、「根抵当権」はすべての借入が担保の対象となります。
ご質問者はあくまでも「抵当権」のつもりで担保設定を受けたものと考えられますが、実際にはすべての借入が対象となる「根抵当権」として担保設定されていることが考えられます。

登記上で「根抵当権」として設定されているのであれば、すべての借入を返済しなければ根抵当権が解除されなくても文句が言えない状態にあります。
しかしながら大切なことは、当初担保設定した時に銀行からきちんと「根抵当権」として設定することの説明があったかどうかです。
どれだけ登記上は「根抵当権」として設定されていたとしても、そのことの説明を受けていなければ、銀行にその旨を主張することが出来るはずです。
つまり当初の借入のみが担保の対象であり、その借入を完済すれば担保は解除されるということを。

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