担保余力とは？計算方法と銀行の追加融資審査への影響を解説

「銀行から担保余力があると言われたが、どういう意味なのだろうか」

「不動産に担保余力があれば、追加融資を受けられるのだろうか」

銀行の融資審査では「担保余力」という言葉が使われます。

担保余力とは、簡単にいえば、不動産などの担保に、既存の借入金を保全するために使われていない担保価値がどの程度残っているかということです。

担保余力があれば、追加融資を検討する際に有利な材料になる場合があります。

ただし、担保余力があるからといって、必ず銀行から融資を受けられるわけではありません。

この記事では、長年にわたり銀行の法人融資と融資審査に携わってきた経験を踏まえ、担保余力の意味と計算方法、銀行が担保余力を評価する際の注意点、追加融資への影響について解説します。

担保余力とは？銀行融資での意味

担保余力とは、不動産などの担保について、銀行が認める担保価値のうち、既存の担保権などを考慮しても、なお追加の融資を保全できる可能性がある部分を指します。

例えば、銀行が担保評価額を1億円と判断した不動産があるとします。

その不動産について、既存の融資に対する担保として3,000万円分の価値を見込んでいる場合、単純計算では次のようになります。

この例では、担保評価額のうち7,000万円分が、追加融資の担保として利用できる可能性のある部分です。

ただし、これは仕組みを理解するための単純な計算例です。

実際の担保余力は、抵当権や根抵当権の設定状況、担保権の順位、既存借入金の残高、銀行の担保評価方法などによって異なります。

不動産の評価額から借入残高や登記上の設定額を単純に差し引けば、必ず正確な担保余力がわかるというものではありません。

担保余力の計算方法と具体例

担保余力を理解するために、3つのケースを考えてみましょう。

ケース1：既存の担保負担が小さい場合

この場合、既存の担保負担を3,000万円と仮定すると、5,000万円の担保余力がある計算です。

ただし、追加融資を5,000万円受けられるという意味ではありません。

ケース2：担保評価額より既存の担保負担が大きい場合

銀行の担保評価額が5,000万円で、既存の担保負担が6,000万円と評価される場合には、単純計算上の担保余力はありません。

不動産に一定の市場価値があっても、追加融資を保全するための担保価値が残っていないと判断される場合があります。

ケース3：既存借入金の返済が進んでいる場合

例えば、当初5,000万円の融資を受けていたものの、返済が進み、借入残高が2,000万円になった場合です。

経営者としては、返済した3,000万円分だけ担保余力が増えたと考えるかもしれません。

しかし、実際には抵当権と根抵当権の違いや、担保権が保全している債権の範囲によって判断が異なります。

そのため、借入残高が減ったからといって、必ず同額の担保余力が増えるわけではありません。

担保余力を判断する際の4つの注意点

1．銀行の担保評価額と不動産の時価は異なる

担保余力を判断する際に重要なのは、銀行がその不動産をいくらと評価しているかという点です。

例えば、不動産会社から1億円で売却できると言われている土地があったとしても、銀行が同じ1億円の担保価値を認めるとは限りません。

銀行は、担保の種類や立地、利用状況、処分のしやすさなどを考慮して評価します。

一般的に、売却可能性や価格変動などを考慮して慎重に評価することがありますが、必ず時価より低い評価になるとは限りません。

経営者が考える不動産の価値と、銀行が融資審査で認める担保価値は区別する必要があります。

2．先順位の抵当権があると担保余力は小さくなる

不動産には、複数の銀行などが抵当権を設定している場合があります。

例えば、A銀行が第一順位の抵当権を設定し、B銀行が第二順位の抵当権を設定するケースです。

担保不動産が売却された場合、原則として先順位の担保権者が優先して弁済を受けます。

そのため、B銀行が追加融資を検討する際には、A銀行の担保権によってどの程度の価値が先に充当されるかを確認します。

不動産の評価額が高くても、先順位の担保負担が大きければ、後順位で利用できる担保余力は小さくなります。

3．根抵当権では極度額と借入残高を区別する

不動産担保には、抵当権と根抵当権があります。

抵当権は、基本的に特定の債権を担保するものです。

一方、根抵当権は、一定の範囲に属する債権を、設定された極度額を上限として担保する仕組みです。

例えば、根抵当権の極度額が5,000万円で、現在の借入残高が2,000万円というケースを考えます。

この場合、借入残高が2,000万円だからといって、他の銀行が担保余力を計算する際に、必ず2,000万円だけを差し引くわけではありません。

根抵当権では、将来の融資などによって被担保債権が増える可能性があるため、極度額を考慮する必要があります。

根抵当権が設定されている不動産の担保余力は、現在の借入残高だけでは判断できません。

4．担保余力は銀行によって異なる場合がある

同じ不動産でも、銀行によって担保評価額や保全の考え方が異なる場合があります。

また、既存の担保権の扱いや追加担保の受け入れ方針も、金融機関によって異なります。

そのため、A銀行では担保余力が小さいと判断されても、B銀行では異なる評価になる可能性があります。

ただし、評価が異なるからといって、必ず別の銀行で融資を受けられるわけではありません。

担保余力が銀行の融資審査に与える影響

銀行の融資審査では、担保余力があることはプラスの材料になる場合があります。

その理由は、銀行が融資を回収できなくなるリスクを軽減できる可能性があるためです。

担保余力は銀行の保全を補強する

銀行融資では、融資先が予定どおり返済できなくなるリスクがあります。

担保は、こうした場合に備えるための回収手段です。

担保余力があり、銀行が追加担保を取得できる場合には、融資の保全を補強できます。

そのため、無担保では希望額に応じることが難しい場合でも、担保を利用することで融資を検討できる場合があります。

担保余力は資金調達余力の判断材料になる

銀行の融資審査では、会社に今後どの程度の資金調達余力があるかを確認することがあります。

資金調達余力とは、必要なときに追加の資金を調達できる可能性がどの程度残っているかということです。

例えば、一時的に資金繰りが悪化した場合でも、追加融資を受けられる可能性があれば、資金繰りを維持できる余地があります。

担保余力は、この資金調達余力を判断する材料の一つになります。

ただし、資金調達余力は担保だけで決まるものではありません。

会社の業績、返済能力、既存借入金、信用保証協会の保証利用状況、取引銀行の融資方針なども関係します。

担保余力があっても融資審査に通るとは限らない

ここが、銀行融資の実務において特に重要な点です。

銀行融資の審査では、担保よりも先に、会社が融資を返済できるかどうかが重要になります。

例えば、担保余力が5,000万円ある会社が、3,000万円の追加融資を申し込んだとします。

しかし、その会社が大幅な赤字を継続し、今後も返済できる見通しが立たない場合には、担保余力があっても融資を断られる可能性があります。

銀行は、担保不動産を売却して融資を回収することを前提に、通常の事業融資を行うわけではありません。

まず事業活動から返済できる見通しを確認し、そのうえで担保による保全を検討します。

したがって、担保余力は融資審査を有利にする可能性がありますが、返済能力の不足を無条件に補うものではありません。

担保余力を追加融資に活用するための具体的な方法

担保余力を追加融資の検討材料として活用するには、銀行との相談前に状況を整理しておくことが重要です。

1．不動産の担保設定状況を確認する

まず、不動産の登記事項証明書などで、抵当権や根抵当権の設定状況を確認します。

主に確認したいのは、次の項目です。

• 担保権を設定している金融機関
• 抵当権・根抵当権の種類
• 担保権の順位
• 抵当権の債権額や根抵当権の極度額
• すでに返済が完了した融資に関係する担保権が残っていないか

なお、登記事項証明書だけでは現在の借入残高や担保されている債権の全容まではわからない場合があります。

2．既存借入金の残高と担保の関係を整理する

次に、現在の借入金について、銀行ごとの残高や返済予定を整理します。

どの借入金にどの担保が関係しているのかを確認することが重要です。

根抵当権が設定されている場合には、現在の借入残高だけでなく、担保される債権の範囲や極度額も確認する必要があります。

3．銀行に担保評価と追加担保の可能性を相談する

不動産の担保余力は、経営者が計算した金額と銀行の判断が一致するとは限りません。

そのため、取引銀行に対して、追加融資の担保として利用できる可能性があるか相談することが考えられます。

銀行が担保評価額の詳細を開示するとは限りませんが、追加融資の検討に必要な担保条件について説明を受けられる場合があります。

4．担保余力だけでなく返済計画も説明する

追加融資の相談では、担保余力だけを説明するのでは不十分です。

銀行が確認したいのは、なぜ融資が必要なのか、そしてどのように返済するのかという点です。

例えば、運転資金の追加融資であれば、売掛金や在庫の増加、今後の入金予定、資金繰り表などを示すことが重要です。

設備資金であれば、設備投資の目的や収益への効果、返済原資を説明する必要があります。

担保余力は銀行への説明を補強する材料であり、融資の必要性と返済可能性を示すことが基本です。

担保余力・追加融資の自己点検チェックリスト

不動産を担保に追加融資を検討する場合には、銀行へ相談する前に次の8項目を確認してみましょう。

チェックできない項目があれば、銀行との相談に向けて資料や情報を整理することをおすすめします。

このチェックリストは、融資の可否を判定するものではありません。

特に重要なのは、担保の状況を把握することに加えて、追加融資の必要性と返済可能性を説明できるようにしておくことです。

担保余力についてよくある質問

担保余力があれば追加融資を受けられますか？

担保余力があれば追加融資を検討するうえで有利になる場合がありますが、必ず融資を受けられるわけではありません。

銀行は、返済能力や資金使途、既存借入金の状況なども確認します。

不動産の時価が高ければ担保余力も大きくなりますか？

必ずしもそうとは限りません。

銀行の担保評価額と不動産の時価は異なる場合があります。また、既存の担保権による負担も考慮されます。

借入金を返済すれば担保余力は増えますか？

返済が進むことで担保余力が増える可能性はあります。

ただし、根抵当権が設定されている場合などには、現在の借入残高だけで担保余力を判断できません。

第一順位の抵当権があっても追加融資を受けられますか？

可能性はあります。

第一順位の担保負担を考慮しても十分な担保価値が残る場合には、後順位の担保権を設定して融資を検討することがあります。

ただし、担保権の設定順位や融資先の信用力、金融機関の方針などによって判断は異なります。

担保余力がないと銀行融資は受けられませんか？

担保余力がなくても、返済能力や信用力などによって無担保融資を受けられる場合があります。

また、信用保証協会の保証付き融資を検討できる場合もあります。

銀行融資では担保が必須というわけではありません。

担保余力と融資審査の関係のまとめ

担保余力について、重要なポイントをまとめます。

• 担保余力とは、既存の担保負担を考慮しても、追加融資の保全に利用できる可能性がある担保価値のこと
• 担保余力は銀行の担保評価額を基準に判断される
• 抵当権や根抵当権の設定状況、担保権の順位によって担保余力は異なる
• 根抵当権では、現在の借入残高だけでなく極度額などを考慮する必要がある
• 担保余力は銀行の保全や資金調達余力を判断する材料になる
• 担保余力があっても、返済能力に問題があれば融資を断られる場合がある
• 追加融資の相談では、担保余力とともに資金使途や返済計画を説明することが重要

銀行員としてお伝えしたいのは、担保余力は融資審査における有力な補強材料になり得ますが、融資の可否を決める中心はあくまでも返済能力だということです。

不動産に担保余力がある場合には、その価値を把握するとともに、会社の資金繰りや返済計画を整理して銀行に相談することをおすすめします。

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